物业管理与物业服务的区分与交叉——兼论我国物业立法概念运用之准确化.pdfVIP

2012年第6期 浙江社会科学 2012年6月 No．6。2012 SOCIALSCIENCES ZHEJIANG Jun．，2012 物业管理与物业服务的区分与交叉* ——兼论我国物业立法概念运用之准确化 口 于 飞 内容提要“物业管理”与“物业服务”是一对关系含混的概念，因此导致我国物业立法、理 论和实践中的诸多问题。事实上，两者是截然不同的两种法律关系，在主体、性质、法律关系内 容上均有根本差异。同时两者又会出现交叉。认识以上“物业管理”与“物业服务”的区分与交 叉，有助于我们理清物业关系的理论脉络，并有益于立法上概念的准确运用。 关键词 物业管理 物业服务 管理委托 作者于飞，中国政法大学民商经济法学院副教授。(北京102249) 答，反倒留有许多困惑。 一、问题的提出 谨举一例，《物业管理条例》第34条规定，“一 我国现行物业制度由以下规范性文件组成： 个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管 《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”(尤 理。”在此，行为主体是“物业服务企业”，而行为内 其是第81条、第82条)勾勒其轮廓，行政法规《物容是“物业管理”。人们不禁要问，“物业管理”与 业管理条例》确定其体系和主要规则，最高人民法 “物业服务”。究竟哪一个才是物业企业行为的准 院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 确定位?如果是前者，该条应当表述为“物业管理 用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分 企业实施物业管理”；如果是后者．则应当表述为 所有权解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具 “物业服务企业实施物业服务”。换个角度提问， 体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服 “物业管理”与“物业服务”两概念是否相同?如果 务解释》)廓清实践中若干含混争议的问题，各地 相同，则该条在概念使用上应前后统一．立法不应 地方法规(如《上海市住宅物业管理规定》(2010当对同一事物同时使用两个概念，此举系人为地 年修订])、地方规章(如《北京市物业管理办法》 为法解释制造困难；如果不相同，该条就有问题， [2010年修订])因地制宜制订细则。在对以上规因为行为主体与行为内容不相符。 范性文件群的观察中，人们不难发现。有两个概念 对“物业管理”与“物业服务”的关系，我国理 是同时被使用的，此即“物业管理”(如《物业管理 论界尚未有真正的讨论，该问题目前仍是一片混 条例》)和“物业服务”(如《物业服务解释》)。那 沌。从我国物业制度的既有研究来看，学者使用 么，两概念之间是什么关系?两者有无区别?如 “物业管理”概念。与使用“物业服务”概念。的频 果有，是何区别?以上问题，立法上并无明确回 率可以说是五五开。这些著述中，大多数学者并 *本文系中国政法大学青年教师学术创薪团队资助项目“中国民法典：历史梳理与解释适用”的阶段性成果。 57 万方数据 于 飞：物业管理与物业服务的区分与交叉——兼论我国物业立法概念运用之准确化 未有意识地将两个概念加以反思地区分，也未明 关系之研究．可谓具有立法、理论、实践上的多重 确说明自己为何舍此就彼。有一些学者更是认为 意义。本文欲就此问题进行探讨，以就教于方家。 两个概念是等同的，认为“物业服务，又称物业管