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服务理念:********************************* 公司logo ******* 电 话:****** 地址:********* 交 流 服务理念:******************************************* 公司logo *****************有限公司 地 址:************ 网 址:www.*****.com 电 话:********* 服务理念:***************************************** 公司logo *****************有限公司 地 址:************ 网 址:www.*****.com 电 话:********* 服务理念:***************************************** 公司logo 物业管理 基本制度与政策 (二) ***** 第一章 物业管理概述 第二章 物业管理服务 第三章 物业管理的基本制度 第四章 房地产相关制度与政策 物业管理基本制度与政策 第二章 物业管理服务 物业管理 一、物业管理服务的特点 1、物业管理服务的公共性和综合性 共用部位和共用设施设备、群体服务;绿化、清洁、交通、车辆等; 2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 全体业主和部分业主;少数服从多数; 3、物业管理服务的即时性和无形性 随时;服务的无形性; 4、物业管理服务的持续性和长期性 长时间、全天候; 二、物业管理的内容 1、物业管理服务主要包括两方面的内容: ①房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理; ②维护相关区域内的环境卫生和秩序。 2、物业服务合同约定以外的服务 物业管理企业可以根据业主委托提供高物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定。 ①“可以”而不是“应当”; ②另行约定; ③有偿服务。 2004年《普通住宅小区物业管理服务登记标准(试行)》 6个方面:基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护 3个标准:一、二、三级服务标准 *物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。 三、物业管理服务标准 原则:合理、公开以及费用与服务水平相适应 1、合理原则:面向实际、客观决策; 2、公开原则:明码标价、依法公示; 3、收费与服务水平相适应:价质相符、等价交换。 定价形式: 《价格法》--1、政府定价;2、政府指导价;3、市场调节价 《物业服务收费管理办法》--1、政府指导价;2、市场调节价 四、物业服务收费 物业服务收费形式与成本构成: 1、包干制收费形式 业主固定交费,企业盈亏自负; 2、酬金制收费形式 即佣金制,先预算--再预付--审计收支 —盈亏由业主承担。 四、物业服务收费 物业管理服务成本构成: 1、管理服务人员的工资、社会报销和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其他费用。 四、物业服务收费 物业服务费的缴纳和督促: 1、非业主使用人的交费责任 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主仍然附连带缴纳责任。 2、未交付房屋的交费主体 已竣工但尚未出售或者交付给物业买受人的物业,物业费由建设单位缴纳; 已经出售并交付给业主的物业,物业费由业主缴纳。 3、业主委员会对欠费业主的督促义务 对拒不交费的业主,业主委员会有义务督促,物业管理企业有权依法追缴(通过仲裁或向人民法院起诉解决),但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。 四、物业服务收费 代收代交各项公共事业费用: 物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位的委托,代收有关费用。 由公共事业单位支付给物业管理企业的代理费,不得向业主收取手续费等额外费用。 四、物业服务收费 两种物业服务合同: 物业服务合同:业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同。对物业管理事项、服务质量、服
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