房地产行业基础知识程序介绍.ppt

房地产行业基本知识介绍 闵新闻老师 一、房地产基础知识 （一）基本概念 （二）开发流程 （三）基础知识 （一）基本概念 什么是房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 什么是房地产业 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产分类 （一）根据土地的用途分类： 居住用地；公用设施用地；工业用地；仓储用地 ； 对外交通用地； 道路广场用地 ； 市政公用设施用地；绿化用地；特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 住宅；工业厂房和仓库；商场和店铺；办公楼；宾馆酒店；文体娱 乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇） （二）房地产开发流程 项目拓展 项目定位 规划设计 采购管理 工程管理 营销管理 物业管理 产品策划流程 项目情况（区域环境、周边配套、地块条件） 市场定位（市场机会、形象定位、客户定位、价格定位） 产品定位（差异化策略、规划设计、景观设计、户型配比、户 型创新、建筑风格、建筑品质、小区配套、产品提 升措施） 经济评价（成本测算、现金流分析、赢利能力评价、项目风险） 项目发展战略（开发周期、开发节奏、开发模式） （三）基础知识 土地类知识 建筑类知识 面积类知识 价格构成 销售类知识 1、土地知识 土地类型 土地年限 使用权转让 使用权划拨 用地红线 三通一平 七通一平…… 2、建筑知识 建筑分类（按使用性质分类、按结构分类、按层数分类） 专业术语（通风、朝向、开间、进深、建筑风格） 建筑构造（建筑图纸类、户型评价类） 3、面积知识 规划面积类（建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑 高度、建筑间距） 房屋面积类（建筑面积、套内面积、公用面积、分摊系数、 预测面积、实测面积、产权面积、得房率） 4、价格构成 5、销售类知识 预售条件 四证齐全 工程进度 五证齐全 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《国有土地使用证》 《商品房预售许可证》 住宅权属 产权 使用权 收益权 处分权 6、其他知识 房地产竞争核心要素 资金----实力 土地----潜力 人才----能力 典型企业商业模式 万科 保利 万达 星河湾 龙湖 碧桂园、恒大 荣盛 朗诗 绿城 房地产企业利润来源 行业常规利润 产品溢价利润 资金利用效率 土地升值利润 垄断型利润 转移利润 三、房地产消费者 客户分析维度 基本信息 需求信息 偏好信息 客户分类 客户认知 客户关注 四、宏观调控与趋势判断 政策目的： 平抑房价，保障民生 打击投资投机活动 政治挂帅，取信于民 调控逻辑 国十一——国十——国五——国八（抑制需求——促进供给） 近期调控 国八条——中央表态——抑制通胀——房价控制 手段（加息——保障房——限购——房价调控目标——房产税） 2010年全国房地产调控政策 房地产政策预测 房地产政策对后期的影响 2011年政策对市场的影响—市场再次进入一个盘整博弈期，“鱼”（成交量）与“熊掌”（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势。 政策对总体市场可能产生的影响： 房地产运行状况 信贷政策影响 政策效果评析： 信贷政策影响大于限购政策 新政后，一次性付款比例大幅上升（5%—30%） 二三线市场成主流，中西部区域土地成交放大 房价仍在上涨 行业主体心态分析 客户层面——预期上涨客户略大于预期下跌客户；观望客户占60%，购