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地产新政下房地产行业发展趋势与机会展望 　　过去的2014年，中国宏观经济运行整体呈现出“底部徘徊、稳定复苏”状态。“底部徘徊”意味着经济增长不会失速，不会持续下行；“稳定复苏”意味着经济增长虽不会出现大的反弹，但仍然保持较高的增长水平。经济下行的因素虽仍存在，但经济逐步探底的态势是比较明显的。2015年，稳增长仍是中国经济的首要任务。中央经济工作会议以保增长作为今年经济的首要目标，政策上将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调财政政策要有力度，货币政策要松紧适度。近期，物价低迷、PMI的下行预示着2015年经济开局压力较大，这将迫使决策层加快采取行动，确保经济增长能够实现软着陆。 　　一、政策频出，效果初现 　　2015年一季度，楼市整体延续去年的低迷态势，房地产开发投资增速较为平稳，新开工面积增速有所下行，土地成交指标也呈下滑趋势。受此影响，国家和地方层面近期均密集出台相应的救市政策。其中，今年3月30号五部委出台政策组合拳，二套房商贷公积金贷款、首套公积金贷款首付比例降低，鼓励组合贷。同时，货币政策也有所调整，一季度分别有一次利率和存款准备金率的调整，4月份存款准备金率也下调1个百分点。 　　二套房政策的调整往往会对行业产生深刻影响，例如 2007 年10 月份二套房政策出台后，行业开始一轮调整，而在2008年底伴随二套房政策的松绑，行业也开始走出反转行情。同时，首次降准、降息之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。数据显示，2015年4月监测的主要城市累计成交面积环比上月上涨11.37%，近7成城市环比上涨，同比去年4月亦上涨21.81%。4月份起受各种政策利好影响，楼市成交继续回升。由此，新政对恢复市场信心、减缓库存压力的作用已经见效。 　　销售方面，下降趋势有所好转，成交量平稳回升。据数据显示，1-4月份，4个一线城市商品房销售面积下降2.6%，降幅比一季度收窄9.4个百分点；销售额由一季度下降10.1%转为增长5.3%。从数据来看，房地产销售市场正在逐渐褪去年初的低迷状态。年初仍处于谨慎观望的购买群体，入市情绪正逐渐恢复。 　　开发投资方面，各项指标逐步企稳，但增速仍继续回落。1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资15870亿元，增长3.7%，增速回落2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。开发投资的疲软，说明政策传导需要时间。受整体经济低迷影响，房地产投资也进入新常态，以往高速增长也不会再现。尽管央行也几次降息降准，但真正进入房地产开发环节的资金并不多，企业融资成本高的局面没有改变。我们认为销售的回暖进度将决定企业下一步的运作。随着全国房产销售数据的温和复苏，地产投资将会逐步企稳，但是整体而言，短期内较难有投资数据大幅回升的现象出现。 　　企业资金到位方面，到位率降幅有所回升，整体房企资金压力减少。1-4 月份，房地产开发企业到位资金 36279 亿元，同比下降 2.5% ，降幅比 1-3月份收窄 0.4 个百分点。房企资金供给的提升也间接使得投资降幅收窄。从数据来看，房地产企业资金到位率情况有所缓解，新政在一季度末才出台，政策效应尚未体现在当季的数据上。我们认为政策的不断放松对市场心态及预期影响将会愈发显著，这势必成为激发市场交易活跃的动力。预计在各地政策的频繁刺激之下，前期谨慎投资的房企也有望加速入市。 　　土地市场方面，3月降幅收窄，市场回升迹象显现。一季度，全国300城市共推出土地面积22482万平米，同比减少34%。3月份，推出土地面积7281万平米，环比增加16%，同比减少17%。共成交土地面积17110万平米，同比减少41%。3月份，全国300个城市共成交土地面积6097万平米，环比增加50%，同比增加0.4%。总体来看，受春节假期及两会等因素影响，外加房地产市场累加高库存问题依然存在，造成土地市场持续低温，也使得各项指标均不及去年同期。季末随着政府托市政策频出，各类型土地推出量降幅有所收窄。 　　房企业绩方面，多数房企出现下滑，开始谋求多元化转型。一季度，品牌房企业绩同比下滑，企业间分化较为明显。经历高增长之后，各房企在面对高库存、去化难的行情下，推盘节奏和营销动力均有所放缓，这也导致业绩出现大幅度下滑。其中，碧桂园、富力、保利地产等房企业绩下滑明显，反观万达、华润、融创、首创等房企则逆市实现一定增长。在土地投资方面，多数成交地块仍聚集于一线及热点二线城市。中小型房地产开发商将逐步退出房地产行业，房地产将成为为数不多的百强开发商和区域龙头企业的角力场，这也给资金实力雄厚的大型房企带来并购机遇。一些品牌房企通过低价收购中小型房企的优质项目以此来减少自身在二级土地