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对住房和住房金融中 几个热点问题的看法+ 中国社科院经济所 汪利娜 中国社科院金融所 殷剑峰 关于中国住房市场，存在着许多值得探讨、而且实际上是非常吸引眼 球的话题。例如，曾经有观点认为，中国的房地产“泡沫”即将崩溃。但 目下除少数地区的少数楼盘外，房价依然在上涨。再例如，一个曾经流行 一时的看法是，中国居民因购房而负债累累。但实际情况是，银行业越来 越担心居民不找银行借钱。凡此种种，不一而足。 这种格局其实并不令人感到奇怪。因为中国的住房市场和住房金融体 系尚处于发展与转轨的过程中，其中的典型特征迥异于成熟市场经济国 家，凭经验和臆测得出的结论只能起到煽动公众情绪的作用。加之统计数 据的繁杂，以至于整理和分析数据需要耗费时日，如此混乱的格局就可想 而知了。 为此，根据公开可得的数据、调查数据以及对部分城市和部分商业银 行进行调查的结果，近期我们撰写了一个关于中国住房市场和住房金融市 场的考察报告。这里，针对当前的若干热点问题，将该报告的一些分析和 结论与大家共享。需要承认的是，有关住宅统计的数据非常繁杂，并存在 着诸多遗漏、甚至混乱的信息，这会影响分析的精度，但是，总体的框架 和趋势是非常明确的。 ·本文根据饪利棒研究员和殷剖峰副研究员2005年11月30日在中国社科院金融所主办的第 84期“金融论坛1上的演讲整理。 对住房和住房金融中几个热点问囊的看法＼299 一什么是中国的“住房市场”? 既然各路人马都热衷于讨论住房问题，那么，首先需要回答的问题 是：什么是中国的“住房市场”?在经济学中，所谓“市场”必然是有供 给又有需求，供给和需求的关系按照稀缺资源的价格来进行诵整。然而， 中国的“住房市场”并不是一个真正意义上的市场，其中，既有按照市场 经济规律运作的部分，也有依然处于计划经济体制下的部分。中国“住房 市场”所存在的半市场、半计划经济的特征主要体现在住房供给方式的差 异上。不了解这个特征，则所有的结论在相当程度上就丧失了意义。 1．独特柏中国住房供给体系 根据国家统计局的有关统计，在中国农村以外的地区存在着三类住宅 供给方式：基本建设和更新改造项目中的住宅供给、商品房供给、城镇工 矿区白建。这三类住宅具有极其不同的特点。 首先，基本建设和更新改造项目中的住宅供给承继了计划经济的特 征，属于非市场化范畴。在传统的计划经济体制下，住房供给由国家决 定：国家在财政基建拨款中设立建房专用基金，用于城镇建房，建成的房 屋按照职务、工龄等标准进行分配。1999年，中央明确规定全国停止实物 福利性分房，尽管如此，在迄今为止的基本建设投资和更新改造投资(主 要是前者)中，依然存在大量的住宅建设投资。这类住宅与以下被称作 “商品住宅”的往宅存在两个关键性的差异：第一，根据有关规定，不用 交纳或只需交纳很少的土地出让金；第=，非市场化的分配方式决定了对 这类住宅的使用和消费。 其次，在目前被称作“商品住宅”、由房地产开发商供给的住宅统计 中，包含了普通商品住宅、别墅和高档公寓、经济适用房等三种类型。从 机制上看，翦两种是完全意义上的商品住宅，丽后一种则属于半市场化、 半政策性质的住宅。 就普通商品房及别墅、高档公寓的而言，在供给方面完全取决于房地 产开发企业的利润动机，在需求方面则取决于城市化和城市居民的收入水 平。从长期趋势看，需求是主导因素，但从短期看，供给方面的因素，尤 其是以地价为主要构成的建造成本具有极其重要的影响。 就经济适用房而言，最初发展之本意在于实现国家的公共政策目标， 即通过减免土地出让金、开发企业税费和控制销售价格，来满足低收入阶 300／中叠盒融论坛(2006 层的住房需求，因而应该属于政策性住房供给的范畴。然而，中国的经济 适用房在供求两个方面都体现出商品住宅的特征：在需求方面，由于界定 居民收入的标准不清和界定的难度极大，经济适用房的购买群体实际涵盖 了各个收入阶层；在供给方面，投有对经济适用房的建设标准进行强制、 明确的规定。这种市场化的特征与政策优惠一起，使得经济适用房成为供 求两方面寻租的对象。 除了以上两类住房供给以外，城镇工矿区还存在大量自建住房，这部 分住房价值极低。例如，2003年自建住宅的均价只有450元／平方米。从