我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究.pdfVIP

缠j舒碍宪考考2005年第43期(总第1907期 我国房地产市场发展和房地产税收 制度改革研究 中国人民大学中国财政金融政策研究中心 安体富 王海勇 一 、 房地产税收和房地产市场的发展 年，全国房地产开发共完成投资超过1万亿元， (一)近年来我国房地产过热的表现及影响。 同比增长29．7％，是1995年以来的最高增幅。 房地产业作为国民经济发展中的基础产业、 2004年一季度全国房地产投资增长41％，2004 先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、 年上半年房地产开发完成投资同比增长 带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经 28．7％，2004年三季度房地产开发完成投资同 济增长，还能有效带动相关联的上游与下游产业 比增长28．3％。① 群的发展，拉动经济增长。统计数字表明：房地产 (2)房价持续大幅上涨。2OO3年我国房价同 业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业 比增长了30％多，超过了历年的涨幅。2O04年1～ 部门中都处于平均数以上；与房地产业直接或间 11月，全国商品房平均销售价格同比上涨12．5％。 接相关的产业部门多达五十多个；房地产业的产 其中，商品住宅平均销售价格同比上涨11．6％。 值每增加1个百分点，会促使相关产业的产值增 (3)房价收入比过高。目前这一指标的国 加1．5-2个百分点；近年来，在我国每年的GDP 际通行标准为：联合国人居中心认为房价收入比 增长率中，由房地产拉动的至少占2个百分点。 不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1。 1．从我国的实践来看，房地产业取得了巨 而1996-2002年，我国许多地区甚至全国的房价 大的发展。特别是近两年，我国部分地区已经出 收入比都远远超过了国际通行标准，全国的房价 现了房地产过热的现象，主要表现在： 收入比均超过了7：1，北京市在9．5：1以上②上 (1)房地产开发投资高速增长。1997～2002 海2004年这一比例甚至达到了14：1③。 年的6年间，我国房地产投资增长速度是国民 (4)投资性购房比例大。据上海房管部门调 经济增长速度的3．2倍。2002年，全国房地产 查统计，剔除出租用房之后，2003年底上海投资购 完成投资额占当年全社会固定资产投资额的 房占总购房的16．6％，已经大大超过了国际警戒 17．9％，占当年GDP的7．55％，并超过了大部分 线10％。④另据上海市房地局最近对浦东的一次 国家房地产在国民经济中所占的比重。2003 摸底调查，投资性购房比例占50％以上。⑤ ① 20O4年三季度《中国房地产行业分析报告。 ② 况伟大：《公共政策与我国房地产业发展，载于《税务研究20o4年第9期。 ③④ 尹中立：《房地产市场到底有没有泡沫，载于《南方周5~．)2004年10月28日。 ⑤ 沈浪：《重税或袭上海楼市，．~if-(21世纪经济报道2005年3月3日。 ● (5)住房供求结构失衡。从1997—2002年 款。近五年来，个人住房贷款高速增长，2003年 开发商所提供的不同房屋所占比重来看，商品房 个人住房贷款余额达到l 1779．74亿元，比1998 所占的比重最高，为70％左右；其次是经济适用 年增长了26．64倍，这大大超出了社会消费和居 房，比重不足20％，用于满足中低收入者的需 民收入增长的速度。还贷已经成为许多家庭不 求。这与高收入者和中低收入者在人口中所占