世联2010年05月天津港东疆港项目前期定位沟通报告.ppt

谨呈：天津港地产发展有限公司;2;;4;速;6;7;远期 套区;9;词：;区域运营的首个高端项目/对项目有中高端追求;本体有机会打 造中高端项目 海资源;世 联 大 盘 操 作 实 践 观 点 ：;?以财务目标为核心的开发策略 ?基于竞争的可持续发展的项目核心能力 ?配套开发策略的制定是项目成功的关键 ?动态的客户层面选择 ?兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 ?项目增值为导向的营销策略 ?企业品牌的社会营销 ?项目持续增值的社区管理和项目运营创新;壹、站在城市视角洞悉整盘价值;第一眼印 象;东疆半岛;初看价值：;东疆港区域的海景资源北不及大连，南不及青岛和威海，知名度 及影响力弱于海南三亚，仅以资源辐射外部能力较弱;【东丽湖·万科城】;l从资源对比看，资源 的外部影响辐射能力;城市价值——滨海新区是带动以北京-天津为核心的中???经济第三;第一二;价值挖掘;21;城市价值是最大背书/高端配套及产业带来更大影响力/资源价值是;价值对比;价值对比;资源+城市+高端外向型城市级配套是东疆港突出优势;价值对比 资源+城市的双重宜居高地，远期与开发区共同占位第一梯队;核 心 驱 动 区 域 发 展;壹、站在城市视角洞悉整盘价值;独栋500;2.生态城中部，蓟运河附近，三井、远雄、双威改善;整体市场以80-120平米主流产品为主/开发区豪宅独立定价/其余板 块单价在1.2-1.5万/m2 中新生态城 典型代表项目：湿地公元、红树湾、季景华庭 在售户型面积：两室80-100；三室130、150 单价：1.05-1.2万/m2，总价区间：100-170万 客户情况：塘沽、开发区居多，自住居多，部分投资客;洋房;?物业竞争;壹、站在城市视角洞悉整盘价值;;;客户机会 现状客户对区域认知陌生，但经引导后对资源及强势配套有感知;世联针对东疆港区域做过多次高端访，访谈了这样一群人：;戚总，不到50岁，浙江人，从事房地产投资行 业，经常整栋购买，有多处物业，如霞光道、 津门津塔等。目前住霞光道。 经典语录 ——“这个环渤海没有啊，而且距离也近，我 肯定会买的，得有一个这种稀缺的东西象征身 份。不用很大，独栋、联排都行，面积不用太 大，200-300就可以了，总价500万左右吧。” ——“这么好的条件，海、母港、游艇，这对 于天津人尤其是滨海人来说是从来没有过的东 西啊，这么好的东西肯定要买的。而且最重要 的是在海边住的舒服，让人能够自尊心满足， 让人感觉有自豪感。”;客户访谈 京津客户——1.5小时车程内的城市后花园 典型客户描摹;客户访谈 天津市区客户——滨海，城市新引擎的度假新地标 典型客户描摹;p客户特征：滨海本土客户， 有固定的工作和生活圈层，对 滨海发展情况较熟悉 p置业目的：投资兼自住 p驱动因素：区域成熟度、城 市属性、交通便捷性 p关注点：配套、产品形式、 海景资源; 城市及资源 占 有 型 城市海滨别墅圆梦型 低密 情 结 、 总 价受 限型;客户驱动分类 高层客户;自 住 度 假;壹、站在城市视角洞悉整盘价值;城市资源大盘案例——大连蓝湾 位于旅游度假区，私享河湾浴场/前期客户印象距离大连市区 较远,城市意象不足/各种配套不齐全，交通不便; 一期蓝湾（交房）：【40年产权】 ?占地40万㎡，建筑面积27万㎡ ?182套美式独栋＋4栋29层景观高层 公寓 二期蓝岸（在售）：【70年产权】 ?占地7万㎡，建筑面积10万㎡ ?4栋法式风格的高层 三期蓝山（规划）：【70年产权】 ?占地26.6万㎡，建筑面积26.6万㎡ ?法式坡地别墅＋法式高层;2010 年1月;①先期通过稀缺产品形式及资源吸引眼球，奠定项目高端及低密形象，通过高 性价比小户型公寓产品实现市场旺销； ②后续伴随区域发展及交通配套等的落实，逐步推出主流产品线，持续热销； ③后期高层搭配高价值别墅产品销售，实现项目高溢价。;看区域：城市+配套+资源三重驱动，资源价值先期兑现;项;形象树立期;——别墅客户 · SPIRIT——;——高层客户;;案名应在项目定位达成共识下进入深入讨论 在现阶段，提供近似区域近似案例，加以参考：;案名应在项目定位达成共识下进入深入讨论 在现阶段，提供近似区域近似案例，加以参考：;贰、把握微趋势，把握启动先机;;容积率拆分;物业组合;竞争圈定;32万㎡先期兑现的大众休闲配套+区域级商务、商业中心驱动;定;300;;;;;;;THE END