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百家卷帙 论住宅小区物业的公共管理权限 刘丹媛 （广东外语外贸大学，广东 广州 510006） 摘 要：住宅小区物业管理在过去几十年发展过程中逐渐形成了自己的行业规模，是房地产经济快速发展、居民生活水平提高的表现。但由于我 国物业管理起步较晚、相关的法律制度不完善、物业管理公共管理权限不明等问题，引发了住宅小区各主体间的纠纷与矛盾，甚至引发严重的社会问 题。本文由日前备受关注的小区火灾案件入手，在已有的物业管理理论研究基础上，结合国外公务理论和实际情况，提出对小区物业公共管理权限的 见解，以完善我国物业管理体系建设。 关键词：住宅小区；物业管理公司；公共管理权 1 由一个案件说起：小区物业的管理困境 3 物业公共管理权限的理论基础 2015年10月28日，发生在宁波一处民宅的一场火灾令人痛心疾 （一）公共产品理论 首。28日上午，宁波海曙文苑风荷小区内，一处民宅突发大火，一名 美国著名经济学家保罗·萨缪尔森在其著作《公共支出的纯粹理 母亲和儿子被防盗窗困在了火场。由于小区消防道路被私家车甚至小 论》中，给公共产品做了经典定义：“公共物品是指具有非竞争性和 型货车占道，导致消防登高车无法驶入，只能停靠小区门口，消防员 非排他性的物品。”明确提出“公共产品必须是由集体中所有成员均 仅依靠消防梯为失火民宅破除防盗窗。半个多小时后，两人被消防员 等消费的商品，如果集体中的任何一个成员可以得到一个单位，那么 救出，送医后经抢救无效死亡。面对这场民宅火灾，消防队员极力救 该集团中的每一个成员也必须可以得到一个单位。每一个成员对商品 援，最终母子仍错失生机，令人痛心疾首，难以释怀。 的消费不会造成其他成员消费的减少。”根据萨缪尔森的理论，社会 事故过后，引发深思。私家车占道、防盗窗难破，是妨碍救援的 产品可以分为纯公共产品、准公共产品和私人产品。在日常的现实生 主要诱因。我国《消防法》规定：“任何单位或个人不得占用、堵 活中，准公共产品的范畴很广，包括道路、教育、医疗、物业管理等 塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不 等。依照公共产品理论，我国的物业管理具有准公共产品的属性。物 得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”然而，现实情况是，消防车 业管理的事务面对公众，对受其管理的所有业主而言，都是非竞争、 遭占道、抢行等现象时有发生，消防通道被社会车辆占据，导致消防 非排他的。然而，这种排他也不完全，业主可以依其意志更换物业， 通道被堵，极大影响了救援效率。人们不禁反问，小区公共道路遭堵 物业也可以将其管理或服务的事项分类交由其他专门公司进行代管。 为何得不到有效管理？管理权由谁来行使？ 因此，物业管理的准公共产品性质表明，物业管理在市场化运行中需 在市场化的现代经济体系中，物业市场在中国孕育并发展，物业 要有公权力主体的监管、政策法规的制约，以实现其资源和合理配置 管理成为与社会主义市场经济体制相适应的一种新型房屋管理体制， 和有效运作。 其所涉及的范围之大影响到每个家庭。现如今论及城市小区公共事务 （二） 公务法人理论 治理与物业企业的管理服务是离不开的。作为一种面对社区的基础性 在法国行政法理论中，公务法人是在以地域为基础的国家和地方 公共管理体制，其在发展过程中必然或多或少出现矛盾和问题，譬如 团体以外的另一种行政主体，它以实施公务为目的，可以是国家行政 物业管理的性质、管理权限的依据、管理事务的边界等。这些问题不 组织，也可以是具有独立法律人格的社会组织。我国法律并未引入公 加以明确，小区物业公司管理困境将无法得到改善。 务法人制度，但我国存在的多数“法律、法规授权组织”存在许多类 2 物业管理体制的运行现状 似之处。随着行政事务的增多，行政民主化、灵活化、多样化成为一 （一）住宅小区难于管理的问题突出