基于博弈论的房地产交易问题分析.pdfVIP

《按术经济 第7期(总第199期J 2004焦 基于博弈论的房地产交易问题分析 河海大学膏学院 陈红艳 东南大学土不工程学院 柏振茂 一 、 引言 房地产交易目前是我国经济领域出现问题最频繁的市场行为之一．据有关资料显示，在房地产交易行为 完成后，七成以上的消费者会发现这样那样的问题，牵涉到从诸如面积缩水、墙体渗漏、隔音效果等产品质量 到物业管理的方方面面，使得房地产投诉和纠纷成为近年来我国消费者投诉的持续热点。本文试图从博弈 论角度对这些现象的原因进行分析并进而提出解决问题的几点建议。 二、博弈模型的建立与分析 在房地产交易过程中，房地产买卖双方处在一种信息非对称的状态下。买卖双方都拥有一定数量和质 量的公共信息、和私人信息，但他们在市场中所属地位的不同决定了他们之同的委托一代理地位关系。处在 卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产产品的大量实质往信息，既有包括地理位置、地形、交通情 况、户型等在内的公开信息；也有包括产品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息；还有包括物 业管理等后续服务在内的不确定信息 这些信息可以基本确定该产品的综台品质以及它在市场上的状况， 因而拥有这些信息的卖方处于代理人的地位上。而交易的买方一消费者拥有的信息只包含一定量的公开信 启。，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对产品本身的影响较小，因而消 费者处于委托人的地位上。现通过建立如下博弈模型进行分析： 1．无政府参与的双方博弈。该博弈模型有两个局中人：委托人(消费者)和代理人(房地产商或销售代 理商)，且因为房屋的特殊性质，在这里属一次性博弈。在博弈的第一阶段，如委托人选择信任代理人，即准 备购房，博弈进人第二阶段，代理人将选择诚实或欺骗。博弈过程用图1博弈树描述。由于此时我们关心的 是在交易过程中房地产商选择诚实还是欺骗的问题，因此只考虑房地产商的得益即可，至于消费者，如果选 择不信任则退出博弈。图中数字表示代理人的得益支付。 在右图中一次性博弈下，可以用逆向归纳法得到该博弈的惟一的纳什均衡 在 一 一 - ! 一 ． 博弈的第二阶段，如果代理人选择诚实，其支付为6；如果代理人选择欺骗，其支付为 、 ：厂＼ 一 10，所以理性的代理人最优选择为欺骗。而作为委托人预期代理大会选择欺骗．委托 ： ＼，． 人在第一阶段会选择不信任。因此，合作型博弈(信任、诚实)的情况永远不会出现， (信任、诚实)也就不可能构成均衡策略，从而交易中诚实行为很少见 因此．在无政 图1博彝树 府(法律)参与情况下，选择不信任和欺骗完全是市场交易双方的理性选择。 2．有政府参与的三方博弈。上述构造的是一个无政府干预情况下房地产市场交易人的行为选择模型． 在有政府干预和监管的情况下，政府通过制定法律、法规对交易中欺骗行为进行严厉的惩罚，增加欺骗行为 的违约成本 此时，市场交易人将视政府监管力度的大小而相应改变其行为模式 在此，我们构造存在政府 监管情况下的市场交易人行为选择的博弈模型，以对欺骗行为的原因进一步分析。 首先，我们对欺骗行为的成本与收益进行分析。将欺骗行为所付出的成本分两部分：第一部分为直接成 本，即实施欺骗行为的过程中所耗费的物质。第二部分为处罚成本，包括欺骗行为造成的后果及被有关部门 追究受到的制裁、惩罚，这是法律规定的违法行为应承受的代价。上述两部分构成欺骗行为的成本，用C表 示。欺骗行为的“收益”即为采取欺骗行为谋取的各种不正当的利益，用Q表示。欺骗行为一旦被发现上诉 而受到惩罚，则付出的全部应为一(c+Q)，诚实行为的正常收益设为s，同时假定：①代理人的欺骗行为被发 现的概率为p；②代理人的欺骗行为一旦被发现则在交易完成后立即得到相应的处罚(如图2博弈树所示)。 在