励锐地产2008年上饶中心亿升滨江花园项目整体定位与物业发展建议.pdf

谨呈：上饶市亿升投资股份有限公司 上饶亿升滨江花园 项目整体定位与物业发展建议 DATE-2008-09 商业秘密声明 本文内包含的资料属于TUL联合机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业 竞争者利用。因此本文档内容仅限于对TUL联合机构作投标之用；除此之 外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果TUL联合机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和 复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以 从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 2 观 ·大势 政府宏观调控后的市场局面—— 任何产品都逃离不了市场的背景。 • 楼市整体入冬 从某方面来讲，市场是我们的对 手。进入市场之前，我们永远应 • 楼盘销售速度大大放缓 保持清醒的头脑去观察它、琢磨 • 投资客明显锐减 它。 • 自住客增加但绝大部分持币观望 2008，我们面临怎样一个市场？ • 市场开发量仍在增加…… 上饶呢？ 观 ·上饶 上饶目前的楼市状况—— • 非政府重点控制城市，但消费者同样持币不买帐； • 消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素； • 政府“北扩西移”规划影响深远，但市区版块仍受青睐； • 上饶约700万方商品房供应量，市场竞争激烈; • 08年同时期房地产交易成交量仅有去年40%…… 我们的地块前景呢？ 观 ·本案 项目核心问题扫描—— • 1.82亿高价获取，量与价如何平衡（价格实现和开发节 奏问题）？ • 地块有90/50的政府规划限制，如何将土地价值最大 化？可否成为“标杆项目” ？ • 什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合 亿升开发目标的？ • 如何使产品切合市场需求，实现热销并快速回笼资金? 并进一步提升亿升的品牌影响力? • …… 我们的目标 项目初识 面临的困境 项目核心问题与整体战略制定 项目整体定位建议 物业发展建议 分期开发策略 PART ONE PART ONE 我们的目标 开发目标及核心问题 （资金与规划等限制条件） PART ONE 开发目标 核心问题 过程≠结果，执行≠目标， 过程≠结果，执行≠目标， 社会效益与经济 社会效益与经济 直接进入执行细节，容易失去目标感 直接进入执行细节，容易失去目标感 效益 效益