南昌泰耐克国际金融大厦总体营销策划提案2006(同致行).pdf

同致行顾问 二00六年五月 序 言 目录 CONTENTS 第一篇 形 势 第二篇 计 划 第三篇 定 位 第四篇 战 略 第五篇 策 略 序 言 11 项目现状 初步设计获得政府审批； 已经获得《用地规划许可证》，《桩基工程施工许可 证》， 《土地使用证》； 酒店物业拟长期持有； 在现状设计基础上和现状项目进度的前提下，开展营 销前期工作。 11 项目现状 本项目裙楼商业规划面积达3万平米，相当于一个小型 裙楼商业规划面积达3万平米， 购物中心的体量，且商业运营涉及经营定位、商业规划设 计、业态组合、招商运营等多项复杂专业问题，需专项进 行深入研究；酒店确定为开发商自行运营，所以本方案选 取了南昌公寓和写字楼市场进行分析 22 营销目标 经济目标：快速销售公寓和写字楼，短期内取得部分资 经济目标： 短期 金回报，长期持有酒店和商场，获取稳定的现金流和物 长期 业增值； 形象目标：通过本项目的开发，确立开发商在南昌的优 形象目标： 势地位； 33 本策略案回答的问题 透视竞争格局——卖楼的形势 形势 目标和计划具体化——卖楼的任务 任务 如何卖楼：营销定位问题 营销定位 如何卖楼：营销技术层面的战略问题 技术层面的战略问题 如何卖楼：营销技术层面的策略问题 技术层面的策略问题 44 技术路径 了解产品——带问题普查市场——影响项目价值的各 因素VS—— 回答营销战略层面的问题——初步提出 整体营销策略构想 序 言 目录 CONTENTS 第一篇 竞争格局 第二篇 计 划 第三篇 定 位 第四篇 战 略 第五篇 策 略 第一篇 竞争格局 一、板块竞争态势 二、产品竞争态势 板块竞争态势 红谷滩中心区PK传统商务中心