绿馨国际城营销策划.docVIP

绿 馨 国 际 城 营 销 策 划 目录 一、 项目背景描述 二、 市场情况分析 三、 区域市场及竞争情况分析 四、 地块SWOT分析 五、 项目客户定位 六、 项目产品定位方案 七、 项目价格定位方案 八、 推广策略及项目促销方案 九、 总结 项目背景描述 1．1 项目的命名含义 绿馨国际城：亲近自然，健康生活源于绿色家园；温馨社区，尽显和谐互助氛围；追随时尚，品味国际都市风采。 1．2 项目概况 1．绿馨国际城项目地块分为商业和住宅两大部分。 2．商业部分：地块紧邻城市主干道，交通便捷，有较高的商业价值。 3．住宅部分：本项目将教育、文化同房地产联姻，共同打造了一个以文化为主题的高尚生活社区，且具备地段优越，配套完善，通达性强的特点。 4．项目地处碧沙岗商圈内，配套完善，商业氛围浓厚且商业潜质较高，同时此商圈急需城市综合体来引领片区形象。 1．3 楼盘信息 项目名称 绿馨国际城 开发类别 高层 建筑风格 新古典建筑风格 主力户型 一房、两房、三房、四房、顶层复式 销售均价 一房一价 提供车位 4000个 公交线路 112、60、88、44、102、103、12、B12等多路公交 销售热线 项目类型 商业、住宅城市综合体 四周道路 北临中原路、东到工人路、南至伊河路、西接文化宫 路 占地面积 10万平方米 建筑面积 30万平方米 绿 化 率： 30% 物 业 费： 1.50元/平方米/月 1．4 本案位置 二、市场情况分析 2．1 2009年房地产数据分析 1．2009年的商品房均价比去年同期增长了近1000元。 2．从河南省统计局获悉，前10个月，全省房地产开发投资增速呈稳步上升态势，房屋新开工面积止跌转升，商品房销售增速加快。 3．房地产开发投资增速低开高走，90平方米及以下住宅投资快速增长。前10个月，全省累计完成房地产开发投资1172.48亿元，比上年同期增长26.1%。10月份当月，完成投资134.31亿元，比上年同月增长44.2%，分别比7、8、9月份加快17.7、8.1和4.2个百分点。 4．全省90平方米及以下住宅投资259.04亿元，比上年同期增长46.3%，高于同期住宅投资增速19.4个百分点，其占商品住宅投资的比重为27.5%，比 上年同期提高3.7个百分点。 5．根据统计，9月份，商品住宅批准预售面积92.86万平方米，较上月上涨866.29%，较2008年同期下降了31.05%；也就是说，与8月份相比，月份商品住宅投放量增加了8倍多。商品住宅销售均价为每平方米4,602元，较上月下降0.88%，每平方米跌41元。与8月份相比，9月份郑州市区住宅二手房共成交2,610套，较上月上涨了0.42%，多卖11套，较2008年同期上涨了153.4%；住宅二手房均价为每平方米3,322元，较上月上涨了1.62%，每平方米上涨了53元。 6．河南省统计局分析认为，尽管受经济稳定向好影响，今年以来全省房地产开发市场逐步回暖，但项目开发进度恢复依然较为缓慢，已成为影响河南城镇投资快速增长的不利因素，由于不确定因素较多，短期的回升能否构成长期持续的趋势还需要进一步观察 2．2 2010年1-4月份房地产数据分析 1．郑州市累计商品房批准预售面积255.37万平方米，同比上涨54.2%；住宅累计批准预售面积200.14万平方米，同比增长41.42 %。 2．郑州市商品房累计销售面积377.42万平方米，同比上涨29.28 %；累计销售套数38475套，同比上涨26.88 %；累计销售均价5308元/平方米，同比上涨17.2 %。 3．郑州市商品房住宅累计销售面积327.17万平方米，同比上涨31.92%；累计销售套数35085套，同比上涨26.61 %；累计销售均价4952元/平方米，同比上涨15.4%。 4．郑州市非住宅累计批准预售面积55.23万平方米，同比上涨129.36 %；累计销售面积50.25万平方米，同比上涨14.36%；累计销售套数3390套，同比上涨29.74 %。 5．郑州市二手房累计销售面积77.26万平方米，同比上涨30.27 %；累计销售套数8465套，同比上涨27.06 %；累计销售均价3876元/平方米