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新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析摘要:文章从如何有效降低房地产融资风险入手,通过银行体系脆弱性以及房地产企业弱小、市场信息不透明、经营模式陈旧等各方面的研究,对商业银行如何进一步控制在房地产融资中风险提出相关策略建议,并对银行今后房地产融资风险控制的主要发展方向做出展望。 关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略 一、房地产融资风险分析 (一)房地产融资风险类型 第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。 第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。 第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。 第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。 (二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析 第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。 第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信