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物事评论 浅谈物业经营合同 决策管理及风险规避 文／苏宝炜李薇薇 经过二十年的不断发展，起初作为房地产售后服 和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。据此，物 务附属行业的物业管理，已逐渐发展成为一个独立性行 业经营合同已经成为物管公司向物业管理服务活动相关 业，市场对物管服务质量的要求也越来越高；专业化管 领域转移服务的重要通道；合同各方应在合作的过程中 理、差异化服务成为物业管理企业建立自身品牌的基础。 进行优势互补，达到利益双赢。但由于物管公司及相关 为此，现代物业管理企业在不断创新、完善发展的基础 各方自身利益出发点的不同，在经营合同编制、订立、 上，更加注重物业经营合同订立的规范性、科学性、合 履行、补充、续签等各个环节都会存在风险及陷阱，如 理性、可行性，在面对一个新的物业项目在招投标时所 何防范规避这些矛盾及问题，应该成为各个物管公司特 作出的承诺；签署物管服务合同协议的内容；制定提供 别需要关注的焦点。 服务的标准，就成为了开发商和广大业主监督物业管理 服务的依据。而从物管企业的角度来讲，越来越多的物 在合同决策管理过程中存在的风险及原因分析． 管企业从盲目拿项目求发展，转向把现有项目提升档次 在目前物业管理服务体制中，由于物管公司及相 做向高端，签订好相关物业管理经营合同也是必不可少 关各方自身利益出发点的不同，往往导致物管公司、房 的条件之一。第三，面对物业管理激烈的市场竞争环境， 地产开发商及合同相关方过分注重自己的利润，忽视了 单独一个企业很难具有全面的资源优势。采用订立专项 对物业服务的监管；物业外委公司过分注重自己赚取的 业务转委托合同的外包服务经营模式，则有利于物管企 佣金，而忽视了提供服务的质量；由此给合同的决策管 业集中资源优势，选择自己专长的领域，形成技术优势 理过程带来了一定的风险，具体可表现为以下四个方面。 20081 MODERNPROPERTYMANAGEMENT．NEW 物事评论 风险一：忽视物业经营合同在物业管理活动中占 在合同执行过程中扯皮推诿现象的发生，不但会影响正 据的重要位置 常的工程质量及改造进度，同时也会影响业主对物业管 在物业管理经营活动中，物业公司不论是以“甲方” 理服务品质的评价。 订立的合同，还是作为“乙方”签订的合同，都是为物 风险三：对物业经营合同履约阶段缺乏应有的监 业管理经营活动服务，记载和反映了物业经营活动信息， 管 明确界定了合同双方的权利和义务，是经济活动中的重 物业经营合同会涉及到很多对外委托业务，如安 要凭证，是沟通经济信息、分析经济活动状况、提高经 全管理服务、清洁卫生服务等，都是以服务作为其直接 济效益的管理工具。很多的物管企业在实施服务活动过 产品，这种产品既无法提前生产，也无法事后储存。因 程中不能意识到签订经营合同的重要性，特别是进行物 此对于这些经营合同现场履行阶段的管理和控制就显得 管服务外委活动中，认为仅凭对方的信誉就可以进行合 尤为重要。但事实上，许多物管公司认为签订合同是流 作。在与对方初步接触后就认为对方值得信赖，直接达 于形式，认为没有必要年复一年加以限制和规定，而仅 成一些口头承诺。虽然依照法律的规定口头承诺也是承 仅认为双方合作几年时间了没出现什么问题，就盲目相 诺的一种形式，但由于这其中可变的因素过多，出了问 信本年度肯定也不会有问题，忽略合同的时效性管控。 题物管企业往往又不能举出其他任何的书面证据，所以 对于签订合同中主要条款约定不明确，也是导致物业经 最终发生纠纷后也很难得到法律上的支持。虽然经营合 营合同履约阶段缺乏监管的重要原因之一。在订立合同 同占据如此重要的地位，但是在现实当中对待物业经营 阶段，对于合同履约执行阶段的检查执行标准约定不明 合同、协议的签订与决策管理，物管行业却表现得十分 确，如对于验收标准及量化指标规定为“参考行业标准 冷漠。究其原因是多方面的，第一，员工不了解其重要 执