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雹! 浅谈物业管理企业的内部会计控制 顾易玮 (上海陆家嘴物业管理有限公司上海201204) 摘要企业内部控制基本规范》幻颁布，以及物业行业的自身特点要求物业管理企业建立健全企业内部会计控制制度，并通 过行之有效的控制活动来保障内部会计控制制度妁有效实施。文章余绍陆家嘴物业管理有限公司在兼顾成本效益的同时，如何 结合企业自身特点，针对本企业存右々内部会计控制问题，进行内部控制的修正和改善，以提高经营效率和效果，增强企业核 心竞争力。 关键词物业企业；内控；效益 为了加强和规范企业的内部控制，提高企业经营管理和风 同的利益驱使串通一气实施舞弊而导致会计控制制度无效。陆 险防范能力，促进企业的可持续性发展，维护社会主义市场经济 家嘴物业由于基层管理处财务工作人员流动性较大，大部分财 和社会公众利益，根据国家有关法律法规，财政部于2008年会务人员往往并未真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论 同证监会、审计署、银监会、保监会制定了《企业内部控制基本规 和方法，也缺少内部控制管理工作经验。 范》，规定2009年7月1日起在上市公司范围内施行，同时鼓励 三、陆家嘴物业加强内部会计控制制度和保障机制 非上市的大中型企业执行。随着国家相关法律法规的不断完善。 针对企业内部控制存在的不足，首先要建立一套适合本单 市场竞争的日益激烈，都给物业管理公司带来良好的机遇和巨 位情况的规范统一的内部会计控制制度，其次为保障内部控制 大的挑战。如何规范内部控制管理，建立以服务业主为导向的 制度的有效运行，还必须建立相应的保障机制。 运作机制，理顺内外工作关系，拓展盈利模式，增强核心竞争力， (一)建立规范的内部会计控制制度 是所有物业管理公司面临的重大课题。 1．组织结构控制 一、物业管理企业内部会计控制的现状 首先要从本企业的组织机构开始。应当遵循不相容职务相 内部控制是由企业董事会、经理阶层及其他员工实施的，为 分离的原则。主要表现在以下几方面。(1)业务职能与财务职 保证财务报告的可靠性、经营活动的效率和效果、相关法律法规 能相分离。例如，业务的审批与财务审核，业务流程的审批由企 的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。内部控制糗体 业OA系统操作，主要针对各类收支合同即特殊事项的可行性 框架包括了内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及内部 及合理性进行审核。而财务审核则是在业务流程审核通过的基 监督，而内部会计控制又是内部控制的核心。物业管理与一般 础上，采用内部管理软件进行操作，着重审核各类具体业务的合 的服务行业相比有其明显的个性，它提供的是全天候、不间断、 法性及金额的正确性。(2)业务授权与执行职务相分离。例如， 多方位、多层次的过程性服务产品，因此会计控制相比较于其他 供应商的确定与采购业务的执行，公司成立了合格供应商专门 行业也存在一定的特殊性。由于物业行业在我国存在时间较短， 评审小组，根据科学的供应商评估及准入制度，确定合格的供应 很长一段时间是作为房地产行业的一个分支，因而缺乏专门性 商名单，由各管理处按预算从合格供应商处采购。(3)业务执行 的规范和制度进行指导，内部会计控制制度的建立就需要在《企 与记录相分离。例如，货币资金的收支与记账、对账。针对管理 业内部控制基本规范》的指导下，根据各个物业管理企业自身特 处分布区域较分散的特点，采用银行网点共享和POS机刷卡的 点，建立起一套切合实际，行之有效的内部会计控制制度。以下 两种方法，由管理处工作人员将各类收入及时解入银行，经内部 简单介绍陆家嘴物业管理有限公司(以下简称陆家嘴物业)在内 管理软件审核通过的支付项目，由公司出纳人员通过网上银行 部会计控制中遇到的问题及采取的一些相应的对策。 直接支付。各主管会计对收入及支出进行审核并记账，定期对 二、陆家嘴物业内部会计控制中存在的不足