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浅谈物业管理中的运行节能方案 丁 伟 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 物业总经理 中图分类号： TE08 文献标识码： A 一、总论 随着社会经济的高速发展，环境污染问题日益严重，经济发展与环境污染之间的矛 盾尤为突显，因此，尽最大能力降低能源消耗、减少污染物排放既是我国经济发展的需 要，也是建设和谐社会的需要。近十年来我国房地产行业一直在高速发展，由于房屋在 设计和建筑中受到技术和资金的制约，造成了设备设施在节能减排方面存在一些瑕疵， 地产开发和物业公司在管理过程中，每年都浪费了大量的能源。作为物业服务企业，所 担负的责任应该是在物业管理服务过程中，利用专业知识和技能，改变房屋及各种配套 设施设备不环保、不节能的现状，优化建筑物在原设计施工过程中节能减排方面的不足 之处，在运行中减少对能源的浪费。 二、运行节能方案的介绍 1、物业项目及设备设施情况介绍： 5A 6.5 我们以北京某 级写字楼为例来阐述空调机组节能方案，此大厦总建筑面积 万 20 3 75 3F-20F 平方米，地上 层，地下 层，建筑高度 米，全部为玻璃幕墙结构， 为写 1F 2F B2 B3 字楼， 、 为商业， 、 为大厦停车场。大厦空调系统夏季供冷采用两台离心式 （大机组）和一台螺杆式冷水机组（小机组）；冬季供暖采用市政一次热水换热；空调 末端设备采用风机盘管和独立新风系统。为提高办公区空气质量，室内设有主动式呼吸 幕墙风机系统进行排风。在空调自动化方面设有完善的楼宇自控系统，能对送入室内的 新风进行温湿度的调节。 1 8 第 页 共 页 2、供冷节能方案： 大厦自2005年建成至2007年采取的是比较传统的运行方案，即由运行人员根据自 己的实际工作经验，结合天气变化来确定冷水机组的开停冷机时间。主要是以大厦客户 对温度舒适感 “零投诉”为主的运行模式，能耗较大。 2008年意识到节能工作的重要性并对设备运行耗能情况进行了数据采集及全方位 的耗能评估，为下一年度的节能工作奠定了数据基础。 2009年通过对上一年运行记录和相关数据的分析制订了新的运行方案，（一）对公 共区域风机盘管开关时间落实到部门；（二）根据写字楼客户上班的实际情况，办公区 新风机组采用分段运行方式；（三）对营业性客户，根据其营业时间供冷。（空调设备具 体运行时间详见《2009年空调运行时间表》） 2009年空调运行时间表 序 位置 设备名称 开启时间 关闭时间 运行周期 备注 号 公共区盘 (周一至周五运行) 1 B1F～20F 8：00-18：00 管风机 注：工程、保安及客服共同检查，温控设定在26度 8:00－17:30 周一至周五 大厦办公时间（大或小主机运行） 19:00－21:00 周一至周五 二层酒楼供给（小主机运行） 2 B1 制冷系统 9:00－14:00 周六 大厦办公时间（小主机运行） 16:00－21:00 周六 二层