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浅谈物业服务合同 ◆汪佳迪 (天津商业大学民商法) 【摘要】物业服务合同是物业服务管理活动的依据，它使业主与物 部分业主组成的常设机构。负责执行业主大会的决议，通常由其 业服务企业发生法律联系，形成物业服务管理的法律关系。本文拟 代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。 对物业服务合同的基本问题进行法律剖析，以期能从中探究物业服 业主委员会的法律地位。在我国，关于业主委员会主体性质 务合同的本质。 和诉讼资格的讨论历来已久，各国对于业主团体组织性质和诉讼 【关键词】物业服务合同 性质 法律关系 主体资格的规定都不尽相同。主要有：①具备法人资格的模式。 如新加坡就承认其法人资格，作为业主自治组织的管理团体是具 一、物业服务合同的含义 有法人资格的实体，并且具有永续性。②不具有法人资格的模式。 我国法律没有对物业服务收费合同的概念予以明确规定，学 以德国为代表，住宅所有权人共同体作为业主团体组织是由住宅 者们对此也是有着不同的见解。以物业管理的概念为依据，笔者 所有权人通过内部契约而确定，不具有法人资格。③混合模式。 认为物业服务合同是由业主、业主自治团体或者建设单位与物业 即业主团体组织分别包括具有法人资格和不具有法人资格的两种 服务企业签订的，授权物业服务企业对该建筑物及其附属设施进 类型组织。其典型代表就是日本，业主自治组织包括：管理团体、 行有偿管理服务的合同。 管理组合法人和社区管理团体。管理团体是非法人性质，各区分 二、物业服务合同的性质 所有权人得当然结成管理团体，成为管理团体的成员，但其仍可成 关于物业服务合同的性质众说纷纭，有委托合同说、新型服务 为诉讼主体。而管理组合法人则是一般管理团体在具备一定要件 合同说、独立有名合同说等。 并办理必要的手续后所成立的具有法人资格的团体。 委托合同说认为，业主将建筑物相关事务，委托物业服务企业 进行管理，由物业服务企业运用自身的专业技术，确保物业正常使 综观上述国家的立法，区分所有权人团体组织的诉讼主体资 用，并由业主支付相应的报酬。物业服务企业对于建筑物及其附 格是得到普遍承认的，而其法人性质的确认也是符合立法趋势的， 值得在我国立法上予以借鉴。至于业主委员会在实践中的诉讼地 属设施进行管理服务的权利与义务，是在接受业主的委托后才产 生的。但物业服务合同与一般委托合同还是有所区别的，如物业 位，我国最高人民法院在案件审理中指示承认业主委员会作为其 他组织，享有诉讼主体资格。可见，在法律实践中业主委员会的诉 服务合同委托的是综合性事项，所涉及的内容非常宽泛，其中不仅 涉及对物业的管理，还涉及对业主行为的管理。所以支持此观点 讼主体资格是得到承认的。 的学者将物业服务合同归于特殊的委托合同。 (3)建设单位 新型服务合同说认为，物业服务企业向业主提供一种服务性 建设单位即房地产开发商，其只能在前期物业服务合同中成 劳动，而业主据此向物业服务企业支付报酬。有学者还进一步指 为合同主体。由于房屋销售、业主大会召开等方面原因，业主不具 出，物业合同不仅具有服务合