浅谈物业管理风险来源与防范处理对策.pdfVIP

-物业研究I Research 现代物业·新建设2014年第13卷第9期 Property 浅谈物业管理风险来源与防范处理对策 徐维忠 (北京紫东投资发展有限公司。北京100000) 摘要t从我国1981年第一家物业公司成立至今现已是三十年了，但在发展过程中也遇到很多问题。需要在发展中 解决。本文通过对物业服务企业在日常运作中存在的各种风险进行归纳和分析。阐述了物业管理风险的存在和来源。 着重论证了物业管理风险处理的对策。总结出如何处理在今后物业经营生产中遇到的问题。如何去思考与解决风险与 问题的办法。 关键词：物业管理风险；风险来源；处理对策 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2014)09—0074—04 我国物业管理行业通过近三十年的发展，取得了可 内的物业项目与地处城乡结合部的项目就存在很多不同的 喜的成绩，但在发展过程中物业管理纠纷屡见不鲜，大 地方，管理的问题也不是一样的；纯居住类型的物业与商 至人身伤亡、汽车被盗，d,N户内水浸、噪音扰民、宠物住混合的物业项目管理也是有大差别的。 伤人、私搭乱建等，都可能成为业主向物业公司索赔或拒 2、物业企业管理经营风险 付物业费的理由。物业公司无论自愿或不自愿承担责任， 由于物业管理企业在日常经营管理过程中，所持有物 都不免成为矛盾的焦点，往往身不由己陷入责任无限的泥 业经营管理的理念和经营方针策略所导致的风险，导致企 潭，成了名副其实的“垃圾桶”，这往往是因为物业公司 业经济损失的发生。 风险防范意识有限而导致了承担责任无限。 3、人为风险 物业管理人为风险包括两个方面：一是业主、使用人 一、物业管理风险的类别 在日常经营生产带来的一系列的风险，比如业主、使用人 日常物业管理中涉及房屋及设备设施的维护、环境卫 违规装饰装修，造成物业共用部位损坏、存在安全隐患和 生、秩序维护、绿化景观、车辆管理等几大块。另外，公 因噪音带来的邻里纠纷等；另一方面就是物业企业员工服 共、专项和特约三大服务，又涉及供水、供电、燃气、规 务存在的风险，由于员工违规操作引发的问题，按照法律 划、消防、环卫绿化等相关部门，也涉及与工商、税务、 上称为的“雇主责任”，物业管理企业也将承担其属下员 物价、城管、公安等政府相关部门的关系。如今，小区业 工不当行为的赔偿责任。 主和有关部门，凡事就找物业管理公司，解决不了就是管 理不好，业主动辄就以不交物业费相威胁，出了问题还没 二、风险来源 搞清楚原因就向物业管理公司索赔，这是物业管理整个行 物业管理企业的风险一般按其来源可以分为两类，外 业所面临的风险，往往以住宅物业为甚。 部风险和内部风险，当然有些风险既有外部性也具有内部 按形成不同风险的内在因素划分： 性。 1、项目客观风险 (一)现实中，物业管理企业存在的外部风险 项目客观风险是指物业项目所处的自然环境和地理位 1、过度依赖于房地产开发单位，或因开发单位建设 置及人文因素给物业管理带来的不确定性。如城区三环以 过程中的不利因素所带来的系列风险。 徐维忠：浅谈物业管理风险来源与防范处理对策 很多物业企业虽然有自己独立的法人资格，独立的经 管理不科学、不规范、不全面或制度执行不到位等造成。 营管理团队，但实际在财务上、人事上、经营决策上等方 1、企业领导不重视长期利益，追求短期利益 面依旧依附于房地产开发企业，造成物业企业的服务目标 许多物业企业认为物业管理中最重要、最核心的，也 和服务对象一定程度