浅谈物业费收费模式.pdfVIP

And LegalSystemSociety 圈豳缓蕊溺霞__：||；_ !竺!型 f叁箜!圭塾盒 三戈i炎牛勿业费q父费模式 惠丽蓉 摘要物业服务费属于广义的公共基金的一种，是全体业主的共有财产。其主要用于对房屋以及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。因此，物业服务收费关系到小区业主的切身利益和物业服 务企业的健康运行。现行的《物业管理收费管理办法》规定物业费收费模式有两种即酬金制和包干制，本文对这两种模式进 行分析，并提出完善建议。 关键词物业费收费模式酬金制 包干制 中图分类号：C936 文献标识码：A 物业服务费可以由业主自行管理，也可以委托物业服务企业代为 业的收入。o 管理，实践中以后一种方式居多。物业服务费的支付和使用，可以采 2．酬金 取两种不同的方式即酬金制或者包干制。具体方式由业主与物业服 “包干制”的酬金是浮动的，业主给物业服务企业一定的利润空 务企业在物业服务合同中进行约定。 间，委托物业服务企业进行物业管理，物业服务企业能否获利以及获 一、现行收费模式 利大小取决于其经营能力：“酬金制”的酬金是固定的，由业主与物业 (一)包干制 服务企业在物业服务合同中明确约定，在预收的物业服务资金中按照 《物业管理收费管理办法》第9条规定：“包干制是指由业主向物 约定比例或者约定数额提取酬金。 业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业 3．风险负担 享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物 第一、承担风险的主体不同。“包干制”是物业费由业主按建筑面 业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利 积交纳，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，物业服务企 润。” 业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。所 (二)酬金制 以包干制承担风险的主体是物业服务企业；“酬金制”的物业服务费为 《物业管理收费管理办法》第9条规定：“酬金制是指在预收的物 交纳的业主共有，由物业服务企业代为保管，主要用于维持物业的必 业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企 要开支。年度结算后结余部分，将转入下一年度继续使用，年度结算 业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主 后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。所以酬金制承担风险的主 享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预 体是全体业主。 收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。” 第二、降低风险的手段不同。物业费的开支包括隐形开支和明性 包干制中的“物业服务成本”和酬金制中的“物业服务支出”它们 开支，其中保安、保洁、绿地等业主能看得到的开支只占物业费的1／3， 之间并没有本质区别。一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、 物业费的大头都用在了电梯维护、楼宇养护等业主看不到的隐形开支 社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备 上。如果业主一