论物业公司违反安全保障义务的法律责任.pdfVIP

民主·法治 论物业公司违反安全保障义务的法律责任 论物业公司违反安全保障义务的法律责任 徐莉(三峡大学政法学院湖北宜昌443002) 摘要：随着房地产业的兴起，物业管理行业也迅速发展。物业管理引起的大量纠纷常上升为诉讼。主要表现为物业公司违反安全保障 义务导致业主人身、财产遭受损害。在这种情况下，物业公司首先应依据物业服务合同没有约定或约定不明确时，受害人主张违约责任还是 侵权责任，应根据具体的案情来判定。当第三人的不法侵害造成业主的人身、财产损失时，物业管理公司只承担与其过错程度相适应的补充 赔偿责任。 关键词：物业公司；安全保障义务；违约责任；侵权补充责任 《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务 或者不存在，应当根据具体案件进行分析。 合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的 1．3过错关于过错是否是违约责任的构成要件，在司法实践中看法 约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律 不一。但通常认为适用过错推定说。依据过错推定说，违约损害赔偿中 责任。”…可见，物业公司违反安全保障义务造成业主或使用人的人身、 受害人对违约方的过错不负举证责任，只要债务人违约，就推定其有过 财产损害的，要承担民事赔偿责任。但条例未对物业管理公司应承担的 错。在物业管理活动中，物业管理公司违反安全保障义务也应该以其存 责任性质进行明确，是侵权责任还是违约责任，要根据具体的案情来判 在过错为前提承担责任。但物业管理公司承担责任的规则原则，应当采 定．当合同没有约定或约定不明确时，受害人可以选择主张违约责任或 用过错原则还是过错推定原则呢?我们认为，对物业管理公司违反安全 侵权责任．但是在不同的情况下，这种赔偿的责任类型是不同的。 保障义务所承担的侵权责任适用过错原则对业主甚不公平，不利于业主 1．物业公司违反安全保障义务的违约责任构成 利益的保护。原因在于：物业管理公司是业主物业的管理者，各种损害 违约责任的构成要件可分为一般要件和特殊要件，一般要件是违约 的原因都来自物业管理公司所管理和控制的危险范围内，而业主不能控 当事人承担任何违约责任形式都必须具备的要件；特殊要件是各种不同 制损害的原因。所以业主经常处于难以证明甚至无证据状态，因此，让 的违约责任形式所要求的责任要件，如损害赔偿责任除应具一般要件 业主承担举证责任很不合理。就物业管理公司的违约损害赔偿责任而 外，还要求有损害事实，以及违约行为与损害事实之间的因果关系。对 言，以采用过错推定说为宜。这不仅可以使业主的利益得以充分保护， 一般构成要件，由于违约责任归责原则不同，因此违约责任的构成要件 而且也避免了物业公司负担过重的责任。 也不同，大陆法要求客观上有违约行为，主观上有过错：而英美法则只 2．物业公司承担的违约责任范围 要求有违约行为。 物业管理行业是微利行业，物业管理公司收取的物业管理费只有较 从我国立法和司法实践出发，我们主张在过错责任和过错推定责任 少的比例是保安费，而业主遭人身或财产损失却往往数额巨大。如何确 中，应以损害事实、因果关系和过错责任构成要件。物业管理公司违反 定物业管理公司的责任范围呢? 安全保障义务，从本质上说是一种过错行为，因此，物业管理公司构成· 2．1物业管理公司的违法行为是发生业主遭受损害的原因。业主的 违反安全保障义务的违约行为，除存在违反安全保障义务的行为外，还 损害应依照物业服务合同的约定，《民法通则》《合同法》等相关民事法 须具备三个要件，即损害事实，因果关系和过错。 律法规要求补偿。 1．1存在损害事实根据《合同法》的归定，违约责任包括实际履行、 2．2相对于业主的巨额损失和支付的较少的物业管理费，如由物业 违约金责任、定金责任和损害赔偿四种。在前三种违约责任形式下，损 管理公司承担高额赔偿有失公平，如何判断数额，只能依靠法官的自由 害后果并非违约责任产生的必要条件。但对于损害赔偿责任而言，应当 裁量。笔者认为，在我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收 以损害后果为要件。损害，