试论居住物业日常养护管理的基础性.pdfVIP

口林国强 一、居住物业日常养护管理的涵义及其关键 居住物业日常养护管理(以下简称“养护管理’，)是指物业公司对房 屋小修工程行使各项管理职能，主要环节包括报修、查勘、派工、计划、 组织、验收、抽查、结算、回访等。按照1985年1月1日城乡建设环境保 护部颁发的馈屋修缮范围和标准》的分类法：“凡以及时修复小损小 坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程”，其“综 合年均费用控制在现时造价的1％以下”。 养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保 居住物业正常的使用功能，管理维修人员必须采取各种手段，及时修复 已经出现的各类小损小坏，有效防止小损小坏的发展及可能发生的后 果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，维修费用控制(包 干)在现时造价的1％以下。进而言之，不论物业原有质量等级如何，不 论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个寿 命期限——屋龄中，只要物业零部件功能失常，在居民报修之后(如突 然断电断水)，或因公共部位事不关己无人报修(如窗玻璃破碎)，物业 公司都要及时进行修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。 在这里，“及时修复房屋的小损小坏”，成为养护管理的根本要求和 关键词语。为了“及时修复”，就要强调养护及时率与质量合格率，并要 求物业公司防患于未然，对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检 修。 二、养护管理的基础性及其意义 养护管理的基础性是由以下因素所决定的： l、养护管理最能反映行业特点 2慨9期41总第297期 物业管理 居住物业(物业区域)构成要素的复杂性，决定了 争取到更多的满意率，从而改善与提升企业形象；又 每一幢不同类型、不同结构的房屋，每一幢房屋的不 能延缓修房周期，减轻大、中修的压力，延长物业的使 同区域和不同部位，每一幢房屋的不同业户，都会产 用年限。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民 生因物业功能失常而引发修理诉求，因此养护任务点 服务，也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服 多、面广、量大。某公司根据养护单汇总后发现，住户 务经常成为社会热点的原因。养护管理在物业管理中 报修项目林林总总不下数百种。再从不动产的耐久性 的基础性是不容置疑的。 来看，平均屋龄如按60年计算，养护管理就需延续半 三、养护管理的类型及其要求 个世纪之久。“空间·时间·管理服务’一这一特点是 1、零星养护 一般行业所不具备的。 它是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修， 2、养护管理最能体现职业水平 或在主动检修中结合实际情况确定的小修。零星养护 居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件 的修理范围广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。 的多样性，决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。 养护任务(单)的获得，一是被动式的窗口报修、电话 某些项目技术看来比较简单，却十分强调不同工种之 报修、报修箱；二是主动式的管理人员走访，或定点设 间的密切配合。例如：水电工在调换管