重庆市轨道交通沿线物业开发的思考.pdfVIP

重庆市轨道交通沿线物业开发的思考 重庆市轨道交通（集团）有限公司 杜 林 【摘要】：通过对重庆市轨道交通建设、运营及沿线物业开发现状的分析，提出沿线物业与正线建设同步 发展的思路，深挖物业开发造血机制，以减小轨道交通运营资金压力，促进轨道建设可持续发展。 【关键词】：轨道交通 物业开发 政策支持 可持续发展 轨道交通具有高效、便捷、安全、低耗等优点，是解决经济快速发展中的交通、人口与 土地资源等城市化问题的有效手段，各大城市竞相把建设城市轨道交通作为城市发展的重要 战略举措。重庆作为最年轻的直辖市，大力发展轨道交通，2号线于2005年6月18日开通 运营，1号线和3号线在2011年开通运营，6号线于2012年开通运营，至2013年，将建成 1、2、3、6号线共197公里的运营网络，日运量达150万人次，基本形成轨道交通骨干网 架。 1 重庆市轨道交通运营现状 重庆是有名的山城，市区和城镇都沿河两岸，依山而建，轨道交通跨越两江四岸，多高 架和隧道，建设成本相对较高，设备繁多，运营、维护成本高昂。而轨道交通为全社会服务， 对比高昂的建设成本和运营维护支出，低廉的票价体现的更多是社会公益性质。重庆轻轨2 号线单线运行多年，没有形成网络化规模，乘客数量远未达到线路设计运营能力，造成运营 亏损严重，2009年二号线运营完成客流量为4183万人次，全年实际完成运营收入8100万 左右，2009年二号线运营总成本费用实际支出为1.9亿左右，资金缺口达1亿余元。随着其 他轨道线路的陆续运营，轨道交通形成网络优势，运营能力逐步提高，运营收入也将持续增 加，但因为低廉的票价，运营亏损的现象还将一直存在。 2 重庆市轨道交通物业开发现状 针对运营收入的不足，世界各地铁城市纷纷在沿线物业开发等方面增加收益谋求平衡， 世界上目前仅香港地铁盈利，以沿线物业开发收益反哺轨道交通运营，其发展方式得到各地 铁城市的认可和借鉴。为了轨道交通持续发展，重庆市轨道交通建设单位重庆市轨道交通（集 团）有限公司制定了建设、运营、开发“三驾马车”共同发展的战略，以开发收益弥补运营 亏损。 2.1 轨道交通沿线物业开发的定义 一般来讲，物业必须包括以下三个要素：满足使用功能的建筑、完善的配套市政公用设 施、配套场地及道路。轨道交通沿线物业指的是轨道交通线路沿线产权或土地储备属于轨道 交通建设单位的已建成并可以投入使用的各类房屋及其配套的设备、设施和场地。轨道建设 单位拥有线路建设的土地储备，可以集约化利用土地资源，发掘配套设施、场站及上盖物业 的开发潜力，通过物业开发的方式，在轨道线路运营带来的城市价值提升，获取土地升值的 收益。 2.2 重庆市轨道沿线物业开发的方式 重庆市轨道交通（集团）有限公司具有房地产开发资质，在多年的轨道沿线物业开发工 作中总结了丰富的经验，现阶段主要通过以下三种开发方式：一是自行开发，独立取得出让 地产权自行开发，如大坪站上盖物业“轻轨上城”项目，通过商品房出售获取收益；二是自 持物业，在轨道附属配套地块建设经营性项目，如佛图关综合楼、新山村站物业等，通过物 业租赁获取收益；三是联合开发，以土地资本联合知名企业共同开发获取收益，如“新宝龙 易城”、“新干线”等项目。 2.3 重庆市轨道沿线物业开发面临的问题 轨道交通沿线物业在重庆是新鲜产业，其开发也是在摸索中前行，同时在其他地铁城市 的开发中吸取宝贵经验来逐步完善。在目前的开发工作中，经常遇到难以推动项目进展的问 题，造成开发工作被动，影响轨道沿线物业造血机制的实现。在物业开发立项报建期间，经 常没有相关支持性法规和政策，简单定义为市政配套工程对以后项目定位、使用造成约束； 定义为普通商业开发则得不到政策扶持同时无法满足规划和轨道运营要求。在工程实施期 间，开发项目投资为全额自筹，资金需求大、用款时间相对集中，对建设单位有一定的资金 压力。 2.3.1 重庆市轨道沿线物业开发未引起足够重视 重庆市轨道建设任务繁重，根据中期规划要求，至2020年，建成“六线一环”364 公里 轨道线网和60个重要换乘枢纽，日运量达600万人次，成为主城区客运交通骨干。各政府 相关职能部门都很重视轨道交通建设，给予大力扶持。相对而言，沿线物业开发没有得到相 应的关注，没有配套的人力和资源支持沿线物业开发，同时社会各界的目光都集中在轨道交 通线路的建设，关注正线运营，造成轨道沿线物业开发工作被动开展。 2.3.2 重庆市轨道沿线物业开发可行性研究、规划设计深度不足 轨道交通