王博士讲新会计准则故事CAS3-投资性房地产投资房产也疯狂市场红绿调账忙.pdfVIP

Rules 投资房产也疯狂市场红绿调账忙 故事开篇 七间房产的“魔术效应” 出租的建筑物。 杭州东清公司曾经拥有坐落于杭州市武林路，建筑 重点把关 面积260平方米，占用面积87平方米的临街店面房产。 1．投资性房地产确认程序的“两步走” 该项资产是1992年上级统建职工宿舍时分配给公司的， 对于投资性房地产的初步确认，需要逐步分析，稳步 账面原值17万元，经过10年的折旧，到2002年账面结判断(见图4)： 存净值11万元。随着市政当局几年前临街住宅“破墙开 第一步，判断是商品性房地产吗?“是”则适用第l 店”的潮起潮落，这几间住房也陆续改成简易店铺，一 号准则，“不是”的进入第二步； 直分别租赁给不同的经营者，作经营服装和开办眼镜店 第二步，判断是自用性房地产吗?“是”则适用第4 之用。与此同时，房产的权利证书统统用于银行贷款的 号准则(固定资产)，“不是”则适用第3号准则(投资性 质押手续。2002年，市政府将武林路打造成“中国女装房地产)规范的范围。 第一街”，尽管该房产不属于政府专门划定的街区范围， 2．投资性房地产判断标准的常见实例 只是“隔街相望”的近邻，但经过努力，公司向政府缴 投资性房地产定位为赚取租金或资本增值、或者两 纳土地出让金497692元，分割并申领了土地使用权证，者兼有而持有的房地产，以下事例具体判断：已出租拥 使原来的划拨土地变为可流通和转让的出让土地。同 有产权的建筑物和已出租受让而来的土地使用权，理所 时，为使该项资产的拍卖形成多个标的、多家竞争的格 当然是投资性房地产；受让后持有并准备增值后转让的 局，谋取成交价值最大化，公司对房产证采取了划大为 土地使用权，也责无旁贷地归入投资性房地产，不过， 小的做法，自然分割为七个店面，权属证书也相应分割 咱政府锁定的“闲置土地”则不属于持有并准备增值的 为七套，从而形成了七个标的同时竞拍、独立成交的格 土地使用权；如果某项房地产，部分投资、部分自用的， 局。2002年8月，公司委托评估公司对该房产进行单项如能单独计量和出售的，投资部分确认为投资性房地 资产价值评估。经过评估，该房产评估价值为689万元，产，否则，不能作为投资性房地产；另外，企业将建筑 评估增值高达10多倍。此后，公司又委托专业拍卖公司 物出租并按约定提供少量配套服务的，可要将该建筑物 进行公开交易，通过在当地媒体刊登拍卖公告，来自于 确认为投资性房地产；当然，企业拥有并自行经营的旅 杭州、温州的服装经营老板纷纷报名，先后有二十余家 馆饭店，就不属于投资性房地产。 投资者前来交纳保证金，参与竟拍。在由中介机构主办 3．投资性房地产的计量模式 3 的现场拍卖会上，起拍价定为6 8万元，经过激烈的多 在初始计量时，按照取得成本计量。外购房地产包括 轮角逐，房产成交总价高达1326万元，比账面净值和交购买价款、相关税费；自行建造房地产包括使该资产达到 易成本总额高出20多倍，比评估价值高出92．45％。 预定可使用状态前所发生的所有必要支出。 账面的“烂苹果”也能通过市场交易变成企业的“金 在后续计量时，应当酌情选择成本模式或公允价值模 元宝”，账面价值低廉而极具市场价值的资产通过专业 式对投资性房地产进行后续计量。 评估、市场拍卖可能实现“高位抛出”，并“还原”其市 5．成本价值模式：先前的惯用方式 场条件下的真实身份与风采。看来，这会计账面上的区 按照固定资产或无形资产对已经出租的建筑物或土 区数万元房产忽然变成了上千万元的现金，七间房产演 地使用权进行计量，就是按照资产的账面价值、使用年 绎的“魔术效应”其实就是投资性房地产的缩影了。 限等因素，计提建筑物的折旧和土地使用权的摊销；如 名词在先 果存在减值迹象的，期末进行资产的减值测试，计提减 1．投资性房地产的“表情”特征