房地产审计业务探讨.pdfVIP

Audit observation ● 审计观察 房地产审计业务探讨 上海宝冶集团有限公司　张文中 房地产作为公司的新兴业务板块，如何对其业务进行审计，成为审计部门新的挑战。本文对最近 【摘要】 几年开展过的房地产审计业务实践进行回顾，对审计工作流程、关注的要点、审计中存在的局限和不足等予以 总结，以期为更好地开展房地产审计提供参考。 房地产业务　审计　风险导向 【关键字】 集团公司在商品房领域，公司开发了浦东高 稿经审核后向被审计单位初步征求意见，对存在争 行、常熟、月浦、信阳、绍兴和镇江等多个地区的 议的地方进行初步沟通，需要修正的，补充相关资 项目。在保障房领域，公司先后与当地政府合作承 料进行修订形成正式报告。 接了上海、扬州、慈溪等多个地区的项目。审计部 审计整改阶段，根据管理者审批后的审计报告， 对上述项目均开展了包括投资管理审计在内的各项 对其中存在的问题和风险发送审计整改通知，限期 审计工作。 上报整改结果，并由审计组进行整改效果评价，对 未整改完毕的问题和风险，持续跟踪落实，必要时 一、房地产审计业务现状与不足 开展后续审计。 （一）房地产审计现状 （二）房地产审计不足 目前房地产审计业务包括投资管理审计、负责 1.没有突出重大风险与重点环节 人离任经济责任审计和绩效考核审计。其中投资管 目前开展的房地产审计，基本是依据开发流程 理审计是审计部对公司房地产开发类项目专设的一 进行的全过程审计，没有突出重点环节和重大风险 项审计。审计内容涵盖开发的全部过程，包括项目 事项。如目前已做的投资管理审计，是按房地产开 前期、实施、竣工验收、销售、交付使用以及后评 发流程，从拿地—成立项目公司—前期可研、投控— 价等全部生产经营活动的真实性、合法性、合规性， 设计—报建—开发—销售—清盘，对各个开发环节 以及开发项目的收益性、效果性等。审计部根据审 逐一进行确认和评价，重点不突出。 计工作计划或公司的安排在项目开发前期、中期或 2.合理性审计不够 后期任一时点进行审计；离任经济责任审计在发生 目前房地产审计过程中，更多是关注于合法性 项目主要负责人员离任时进行；绩效考核审计通常 的审计，如项目开发报建是否按照国家规定流程进 在项目进入收尾阶段时进行。 行办理；项目开工建设前是否按规定取得各类许可 目前公司开展房地产审计的一般工作流程如下： 证照；项目预售前是否达到预售条件，是否按时申 根据审计计划拟定审计项目—下达审计通知书—拟 报取得预售许可证；以及各类后期竣工验收工作、 定审计方案—组织实施审计—交换审计意见—出具 交付工作等是否符合国家和地方规定等。而对于合 审计报告—征求意见并报送审批—后续整改跟踪。 理性审计，如项目开发定位是否准确、各类成本支 主要分为四个阶段，在审计前期，确定具体的房地 出是否合理控制、销售定价策略是否合适等，审计 产审计项目及审