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房地产开发业税收征管讲义（常用） 二00七年 刘邦富 一、房地产开发业的概念： 从事房产、地产经营的行业属于营业税的“销售不动产、转让无形资产”税目。经营的是房产销售和土地使用权转让。 二、房地产业纳税人： 1、企业开发销售的，公司为各税种纳税人。 2、以企业名义开发销售，承包经营成果归个人的，所得税以承包人为纳税义务人，其它税以企业为纳税人。 3、个人建设销售的，销售人为全面纳税义务人。 4、联合开发的，登记的房开商为纳税人，合股人为连带责任人。 三、房地产业涉及的税种税率： 企业所得税、个人所得税、不动产营业税、转让无形资产营业税、房屋租赁营业税。土地增值税，城市建设维护税，教育费附加，地方附加，印花税，土地使用税，房产税，车船使用税， 房地产业涉及的税种税率 1、不动产营业税：税率5% （1）、计税额为预售（收入）额。其他行业预售收入按权责发生制确定收入后申报，房开业对各种名目的收入均在次月十日前申报缴纳营业税，这个就可能涉及递延税款问题，按会计制度处理。 （2）、拆迁还房的，还房面积按成本价计征营业税，房地产销（划）给职工、股东的、作销售处理， （3）、一方出土地，一方出资金，联合建房的，按营业税有关规定执行。 （4）、销售价格明显偏低无正当理由的，由税务机关依征管法第35条规定进行核定。 房地产业涉及的税种税率 2、转让无形资产营业税：税率按5%计税，差额计税。 3、房屋租赁营业税，按收入5%税率计征（核定征收时不存在月收入1000元以下免税）。 4、土地使用税，从取得土地使用权的次月起计征，计算式为： 初始应纳税额/年=M2×适用税率 销售中土地使用税计算: 总平方面积×适用税率÷建筑面积=建筑面积税负/ M2。 总应纳税额－（已销售面积×单位建筑面积税负/ M2） = 当期应纳税额。 5、土地增值税: 税率30%、40%、50%、60% （1）、查帐征收 （1）、查帐征收,按条例和21号文件规定进行 主要特点：一是按开发成本加计20%作为扣除项目金额，二是会计开发成本中不许支付的项目较少（与所得税比）。 细则第七条：扣除项目金额（共六项、主要有两项） （三）、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。原已进开发费用的不得重复列支。 5、土地增值税: 税率30%、40%、50%、60% （1）、查帐征收 （六）、根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 建造144 M2以下普通住宅、容积率1 以下、增值额20%以下免税 计算式为： A、分段计算： 应纳土地增值税=（收入—扣除项目金额）×适用税率 B、直接计算： 应纳土地增值税=增值额×适用税率－速算扣除数 速算扣除数＝（增值比不到100%）扣除项目金额×5% （增值比不到200%）扣除项目金额×15% （增值比200%以上）扣除项目金额×35% （增值比不到50%的不扣除） 遵义市关于土地增值税清算的通知。 5、土地增值税: （2）、核定征收 （2）、核定征收:按遵义市(2007)75号文件普房按收入额1.5%，非普房按2%核定征收。 6、房产税： （1）、租金收入×12%计征。 （2）、自用的按原值扣除30%以后按1.2%计征。（见表） （3）、明显偏低的又无正当理由的，核定征收（按仁怀市地税局规定的） 7、印花税 （1）、建筑合同按合同额万分之三征收。 （2）、销售合同、注册资金按万分之五征收。 （3）、经营帐本、权力证照每本5元。 8、企业所得税 （1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依企业所得税法规清算。 （2）、核定征收，按应税所得率10%和各地税务机关依法核定（3.3%）。 9、承包经营个人所得税 （工资薪金个人所得税） （1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依个人所得税法清算。（5%-35%） （2）、核定征收，按应税所得率和各地税务机关依法核定。（3.5%）。 10、个人销售二手房和旧房： （经与税政统一、暂） （1）、营业税 税率5%、 A、五年内全额计税，五年后差额计税。以产权证或契税交纳期为认定依据。 B、售价低于标准价的，又无正当理由的，按标准价计税，高于标准价的按合同计税（仁府办（2006）107号件）。 （2）、土地增值税： A、能提供各种发票，据票扣除成本后按年按买价加