当前河南商品房库存分析及区域楼市均衡发展的思考-论文.pdfVIP

河南经济蓝皮书 当前河南商品房库存分析及 区域楼市均衡发展的思考 　 俞肖云　 司曼珈　 顾俊龙　 秦洪娟　 朱丽玲∗ 摘　要：　 ２０１５ 年底， 中央经济工作会议提出要推进供给侧结构性改 革， “去库存” 是五大任务之一， 去库存成为楼市的主基调 和各方日益关注的焦点。 本文以商品房开发进程为节点， 将 商品房库存划分为待售库存、 可售库存、 预期库存三大类， 分析当前河南房地产市场面临的短、 中、 长期库存压力； 并 从供应、 需求、 经济贡献三方面入手， 对河南省１８个省辖市 的房地产市场供需关系的合理性、 发展水平的均衡性进行了 分析与思考。 关键词：　 河南　 商品房　 库存 改革开放以来， 特别是１９９８年城镇住房市场化改革后， 河南房地产业快 速发展， 人均住房面积迅速增长、 居民旺盛的住房需求与有限的住房供给之间 的矛盾得到极大缓解。２０１５年， 河南城镇人均建筑房屋面积达３８３５平方米， 比２００２年增加近１１平方米， 房地产市场经过长足发展已经跨越绝对短缺的阶 段。 与此同时， 房地产市场区域分化不断加剧， 部分三、 四线城市受过度开发 和人口变动等因素影响， 销售市场低迷， 库存居高不下。 在２０１５ 年底中央经 ∗ 俞肖云， 硕士， 高级统计师， 河南省统计局副局长； 司曼珈， 高级统计师， 河南省统计局监 测评价考核处处长； 顾俊龙， 博士， 河南省统计局固定资产投资处处长； 秦洪娟， 河南省统 计局固定资产投资处， 正处级调研员； 朱丽玲， 硕士， 河南省统计局固定资产投资处主任 科员。 ２３６ 当前河南商品房库存分析及区域楼市均衡发展的思考 济工作会议将去库存作为２０１６年经济工作和供给侧结构性改革的重点任务之 后， 去库存成为楼市的主基调和各方日益关注的焦点。 但当前， 社会上对于商 品房库存量的定义并无统一标准， 对于如何判定库存量是否过剩， 也有很多说 法。 本文拟对河南省尤其是分地区商品房库存情况进行梳理， 并对全省 １８个 省辖市的房地产市场供需关系的合理性、 发展水平的均衡性进行分析与思考。 一　河南商品房库存基本情况 事实上， 房地产市场作为一个动态变化的过程， 商品房库存量也是一个相 对动态的结构性概念。 为了系统反映房地产开发企业库存的动态变化， 本文以 商品房开发进程为节点， 利用房地产开发统计和住建部门数据， 将商品房库存 划分为待售库存、 可售库存、 预期库存三大类， 来反映房地产市场面临的短、 中、 长期库存压力 （见图１）。 图１　 商品房库存划分 （一）全省商品房库存情况 1待售库存 房地产开发统计中 “商品房待售面积”， 指已竣工商品房中尚未销售的面 积。 对于房地产开发企业而言， 这部分是实实在在的现货库存， 对于市场而 言， 这部分是当前可直接满足居民居住需求的住房。 截至２０１６ 年９ 月末， 全 ２３７ 河南经济蓝皮书 省商品房待售面积３５０３０７万平方米， 同比下降１８％， 其中住宅２６２９５６ 万 平方米， 办公楼９１２９ 万平方米， 商业营业用房５８３４１ 万平方米。１９９６～ ２００７年， 全省商品房待售面积小幅波动， 这一时期房地产市场规模由小变大、 销售日渐火爆。 从２００８年开始， 开发投资快速增长形成大量商品房供给， 待 售面积持续增加。２０１０年以后， 待售面积增长明显加快， 库存压力随时间推 移越来越大；２０１４年待售面积达到最高水平， 随后小幅减少， 意味着当前库 存已见顶 （见图２）。 图２　 １９９６ 年至２０１６ 年９ 月河南省商品房待售面积及去库存周期 2可售库存 住建部门发布的 “月末累计可售面积”， 指获颁预售或销售许可证但