关于农村集体建设用地使用权流转的思考研究.pdfVIP

关于农村集体建设用地使用权流转的思考 无锡市国土管理局惠山分局陈健 摘要： 集体土地流转的法律瓶颈及各地试点的政策储备，对现行征地制度的改变既有 利于解决失地农民的切身利益又有利于对集体土地的有效管理，在现有政策法规的基础上 进行集体土地流转的办法。 关键词： 土地管理集体建设用地流转 随着我国社会主义市场经济的发展，民事法律制度的逐步完善，农村集体建设用地作 为重要的生产资料和资产的性质逐渐显现出来。各地以出让、转让、出租、抵押、置换以及 作价出资、入股、联营等形式自发流转农村集体建设用地的情况较为普遍，在数量和规模 上有不断扩大的趋势。在本地区通过流转方式使用农村集体建设用地已超过集体建设用 地总量的50％。 农民集体建设用地可以进行出租、转让等流转活动，此举是对我国现有《土地管理法》 的重大突破。根据现行《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土 地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农民集体建设用地使用权在土地所 有者和使用者自愿的前提下，可以转让、租赁、作价出资(入股)，目前存在重大政策瓶颈。 针对农村集体建设用地流转入市的现实，国家有关部门近年来先后在安徽芜湖、江苏 苏州、河南安阳、广东顺德、浙江湖州以及上海等地组织开展了试点工作，旨在为《土地管 理法》的修订和土地使用制度的改革作重要的政策储备。经过多年的积极探索与实践，试 点工作取得了显著成效，各地也走出了独具特色的集体建设用地依法流转的新路子。 广东省为加快推动集体建设用地的流转，建立统一规范的土地市场，以最终实现“两 种产权，同一市场”和“集体土地与国有土地同样用途、同等价格、同等权益”(简称”同地、 同价、同权”)的目标，广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过并发布了《广东省集 体建设用地使用权流转管理办法》，自2005年10月1日起施行。该办法解决了现阶段农 村集体建设用地使用的市场需求和政策法规间的矛盾，体现了农村经济发展的内在需求， 是我国土地使用管理制度的改革和创新，必将进一步解放农村社会生产力，大力推动农村 经济特别是民营经济的发展，值得借鉴和思考。 ．·～303-．一 江苏省土地学会±地学术年会(-0O五年度)论文集 关于改变征地方式，增加农民收入。建立农村社会保障体系的思考 近年来，随着工业化和城市化进程的不断加快，不可避免地征用了大量农村集体土 地。与此同时，一个新的社会群体——失地农民的数量也逐年上升。对于刚刚失去了土 地这条生存底线的社会群体，各级政府给予了高度的关注，出台了以养老保险为核心，辅 之以提高征地补偿金，加强就业培训及村级留用地等措施，进一步改革完善目前实行的征 地方式，千方百计为失地农民排难解忧。但这些改革完善措施都未能涉及到更深的层次， 失地农民依旧是上访不断。土地信访案件的日趋增多，已经影响社会的稳定。令我们不 得不对现行的征地方式从根本上进行反思。 对于失地农民和其它正面临土地被征用的农民来说，土地财产权没有真正确立是利 益受损的一个重要的原因，按照现行法律规定：我国的土地分为城镇的全民所有和农村的 集体所有两种形态。农村集体土地不能进行直接出让、出租、转让于非农建设。因此农村 土地开发首先就得改变所有权性质，被征用为国有土地，农民-9所征用的土地彻底脱离， 在这个过程中，农民的利益极易受到损害。其实质是剥夺了农民集体土地的部分财产权。 所以，要实践“三个代表”的重要思想，真正保护广大农民的利益，就必须彻底改革现 行的征地方式，建立起一种新的土地征用制度。《中共中央国务院关于做好农业和农村工 作的意见》(中发[2003]3号)明确提出：“各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策， 通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用 地问题。”在此，中央和国务院第一次提出了“集体建设用地流转”的概念。党的十六届三 中全会决定中指出：实行最严格的耕地保护制度，保证国家粮食安全。按照保障农民权 益、控制征地规模的原则改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用 地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。”国务院《关 于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》国发明电(2003)7号文件也 指出：要按照保障农民权益、控制征地规模原则，改革征地制度，完善征地程序