项目价格方案与推售策略0217.pptVIP

绿地高新区项目地块编号为JDP1041号，位于高新区创新一路以西、紫阳大道以北(宗地该部分分为C-3-6、C-3-7两地块)和创新一路以东、紫阳大道以北。土地面积188250平方米(合282.3750亩)。土地用途为住宅、商业用地。出让年期为住宅70年、商业用地40年。起拍价为186万元/亩。竞买保证金为16000万元 地铁1号站 区域价值展示 住宅区 绿地高新区项目地块编号为JDP1041号，位于高新区创新一路以西、紫阳大道以北(宗地该部分分为C-3-6、C-3-7两地块)和创新一路以东、紫阳大道以北。土地面积188250平方米(合282.3750亩)。土地用途为住宅、商业用地。出让年期为住宅70年、商业用地40年。起拍价为186万元/亩。竞买保证金为16000万元 成功的理由 住宅区 平面调差考虑因素 因素 噪音 景观 户型格局 视野 梯户比 通风采光 朝向 权重 13％ 23％ 12％ 15 ％ 5％ 10％ 噪声、周边环境景观，为本项目价格最大影响因素，给予最大权重值。 价格表——平面调差 22％ 定价背景 项目基本情况 市场现状 市场机会 市场比较法 市场比准均价 销售目标 价格定价策略 点对点价格试算 单价/总价区间分析 整体 均价 建议 付款方式、推售策略及销售计划 前面对产品溢价已做了充分的考虑，但因为本项目的产品附加价值构成较多，需要溢价 的部分比较复杂，无法具体量化，不能直接做加法。 根据导入期的均价，取7000元、8000元做价格测 算，与目前片区内在售的楼盘进行比较，从而得出项目作为挑战者的整体均价。 溢价能力——市场点对点验证 定价背景 项目基本情况 市场现状 市场机会 市场比较法 市场比准均价 销售目标 价格定价策略 点对点价格试算 单价/总价区间分析 整体 均价 建议 付款方式、推售策略及销售计划 不同实收均价的单价区间分布 不同实收均价的总价区间分布 定价背景 项目基本情况 市场现状 市场机会 市场比较法 市场比准均价 销售目标 价格定价策略 点对点价格试算 单价/总价区间分析 整体 均价 建议 付款方式、推售策略及销售计划 关于后期的价格走势 在制定价格表时，已充分考虑了优势单位的价格足够高，最大程度拉 开与各栋的价格差距。 在初期销售，一定是有资源优势、设计优势的房号先消化。 对于资源差的单位即使展示很充分，在后期也无法承担提价的任务。 下半年推出量非常大，根据市场竞争的情况，后期提价有 一定的困难。 对于后期的价格将在选房后根据实际的销售情况和市场竞争给予合理 建议。 价格本身就是策略的体现 整个的降价操作过程就是做一个局,一个价值信心的局 。 价格只是成交的一个因素，提升性价比才是营销的关键 这个局由三个策略要素达成 确定一个“坚强的底部“。客户需求的变化其实不只体现在投资为主转向需求为主，还有一个特征是演变成自住基础上的“保值性需求”，也就是首先资产安全，同时满足自住 这个底部不是说价格一定最低,而是相对于竞争对手和自身价值,相对于供需比,相对于客户的心理预期，足以形成很强的支持. 同时要做项目品质的提升,不再是概念的包装。 一条清晰的价格上扬曲线。要坚决的在客户心理层面拉出这条曲线,不管是在说法上还是实际操作上 通过优势产品的替代，实现小幅的逐步回升，总之要有充分的说服力,避免还会再下降的外部舆论 要考虑清楚，怎么承诺不会有后遗症 一个涡轮式的信息风潮 。依靠病毒式传播,隐秘的逐步把信息半径扩大，但是保持信息、机遇的稀缺性 不建议第一轮就把降价信息通过报纸户外打出去，而是通过银行等特权单位、高收入单位以优先权、优惠权先扫一遍 信息传播有一点的控制 汇报结束 谢谢！ * 地铁1号站 区域价值展示 住宅区 绿地高新区项目地块编号为JDP1041号，位于高新区创新一路以西、紫阳大道以北(宗地该部分分为C-3-6、C-3-7两地块)和创新一路以东、紫阳大道以北。土地面积188250平方米(合282.3750亩)。土地用途为住宅、商业用地。出让年期为住宅70年、商业用地40年。起拍价为186万元/亩。竞买保证金为16000万元 6月12日已推高层2#楼，面积90-130平米，共140余套，现仅剩10余套；高层均价6200元/平米，开盘优惠为1万抵3万，现购房享全款98折、按揭99折。另有叠拼别墅在售，均价13000元/㎡，开盘5万抵10万优惠，现购房全款98折；别墅面积135-150㎡，最高赠送达150㎡，实际使用面积可达约200-300㎡，其中包含庭院、半地下室、下沉式庭院、超大多露台等高附加值空间。以上房源交房时间为2012年下半年。 高层物业费1.75元/平方米·月 ，别墅物业费2.3元/平方米·月。 6月