房地产行业长周期专题报告之三：详解房地产资金来源与开发投资额预测方法论.pdfVIP

行 业 及 产 业 房地产 行 2018 年01 月09 日 详解房地产资金来源与开发投资额 业 研 预测方法论 究 / 看好 ——房地产长周期专题报告之三 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 租售并举重塑供给新十年格局——房 地产长周期专题报告之二 2018 年1 月  长周期下，我们认为商品房购置的供需主要看人口和土地供给。结合二者的变化趋势，能 5 日 够把握长周期下的房价走势 （详见专题报告之一、二 《阶梯型城镇化、租售并举强化城市 证 阶梯型城镇化、租售并举强化城市金 金字塔效应》、 《租售并举重塑供给新十年新格局》）。在市场化的交易行为中，供需的 券 字塔效应 —— 房地产长周期专题报告 平衡势必涉及双方手中的资金量是否足够充裕，本文将重点从供给端讨论开发商手中的资 研 之一 2018 年1 月4 日 金从何而来，至何而去，以及随着资金来源的变化地产行业的商业模式将进化升级。 究 报  我们以2001 年2 月至2017 年7 月的全国数据为样本，发现房地产企业到位资金累计同比 告 增速对于投资额的解释力度显著高于销售面积与销售额，同期相关系数为0.74。因此我们 证券分析师 认为资金是房企开发投资的最重要的影响因素，而销售通过影响了资金进而表现出对开发 王胜 A0230511060001 投资的领先趋势。当房企销售回款占比降低或回款周期有所变化时，都会对开发投资额增 wangsheng@ 速产生影响。尤其是在政策鼓励租赁住房和REITs 等住房资产证券化(ABS)发展的背景下， 研究支持 商品房销售对于开发投资的领先意义将有所降低，开发商的投资动力不仅来自于销售预期 龚正欢 A0230117070004 还会受到通过资产证券化退出的预期（REITs 等融资渠道增加）所影响。 gongzh@ 曹一凡 A0230116090003  我们预计2018 年房地产开发投资增速为4.3%，主要由新开工和施工的建安成本上升所带 caoyf@ 动。我们预测 1）低库存下开发商推盘量增加，去化率缓慢下降，新开工增速高于销售增 彭子恒 A0230117060001 pengzh@ 速导致短期库存回升，进而土地购置面积负增长（且预计房企融资环境整体依然较紧）；2） 销售均价稳定，但同等价位可以购买到更优质的楼盘，因此推盘量增加可部分抵消去化率 联系人 下降的影响带动销量回升，预计前50%的房企2018 年销售增速在20%-30%，推盘量增速大 龚正欢 (86217457 约在30%-40%。 gongzh@  我们梳理了过去 20 年开发商的资金来源与变化，从中窥见中国资本市场的发展轨迹与金 融资产配置方向的变化：“利用外资-非标起步-股债融资与非标交替兴起-非标转标” 感谢申万宏源金融团队、海外地产团  从开发商新增资金的贷方角度来看，销售回款银行贷款非标融资债券股权融资。据我 队对本文研究的贡献 们估算，2016 年销售回款8.7 万亿，新增房地产开发贷5.7 万亿，非标融资约3 万亿（新 增信托融资七千余亿元），信用债发行1.7 万亿，股权融资1594 亿元。  居民部门购房杠杆仍在高位，近四成新增贷款流入房地产市场。2017 年1-9 月居民中长期 贷款占商品房销售额比值为45.7%，居民中长期贷款占新增贷款比值为37.6%。