房地产行业住房制度系列深度报告之德国篇：“租赁主导”的典范.pdfVIP

专题研究|房地产 2018 年01 月05 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 住房制度系列深度报告之 德国篇— “租赁主导”的典范 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021 010 021 lejiadong@ guoz@ gflifei@ Table_Summary 核心观点：  德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，16 年住房租赁率约48.3% （对应51.7%的住房自有率）， 在欧洲主要国家中处于最高。进一步拆分租赁住房的供给主体，根据德国住房和房地产公司联邦协会数据，64% 的租赁房源由个体/ 家庭提供，36%由专业化机构提供。而在专业化供给机构中，私人机构供给占比38% （占租赁 总房源14% ），市政公司占比28% ，住房合作社占比26% ，供给主体多元化且以私人租赁房源为主体。  德国住房合作社：市场重要的住房供给主体 住房合作社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得 股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低。 运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建 设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红。  供需两端促租赁的制度：供给端土地、税收、资金三维扶持多元建设主体，需求端提供补贴，保障租客权益 供给政策方面，前期以住房合作社、限制盈利企业和市政公司为主要建设主体，后期通过土地、资金、税收 三维优惠鼓励多元化建设主体参与供给，引导私人机构建房转化为社会福利住房。其中，资金端优惠体现在无息 或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，而在土地端，一方面政府购买土地（德国土地私有 制）之后，将土地以低价出让用于社会住房建设，另一方面，《土地地上权条例》奠定土地使用权的法律基础，分 离所有权、使用权，降低建房成本。需求政策方面，政策的着力点在于提高承租人支付能力和保障承租人权益， 除保障承租人的合约权益之外，更重要的是实现了“租购同权” ，保障承租人社会权益。  需求端抑制投机的制度：税收配合