城市房地产拆迁评估的难点及应对措施初探开题报告.docVIP

毕业论文(设计)开题报告 题目： 城市房地产拆迁评估的难点及应对措施初探 课 题 类 型： 论文 ( 设计 □ 综合 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理2班 专业（全称）： 工商管理（房地产经营管理方向） 系 别： 管理系 指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义 我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然，大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。补偿安置的标准和数额是城市房屋拆迁的核心问题,而被拆迁房屋的评估是问题的关键。目前城市房屋拆迁评估当中存在着行政强制性，拆迁范围大，拆迁的房屋用途广泛，拆迁的房屋中建筑结构类型多、建筑年代差别大、档案资料、技术资料不完整等诸多问题,文章针对目前评估特性、评估的和评估的方法进行探讨,分析我国城市房屋拆迁评估问题,提出相应解决对策。城市房屋拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题。城市房屋拆迁 袁宏川和周新共同撰写的《城市房屋拆迁补偿价格的计算》提出了用统计分析的原理结合房地产市场进行评估的方法。文中指出：虽然新的《城市房屋拆迁管理条例》中规定了以货币补偿的房屋拆迁价格要根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面值等因素，以房地产市场评估的办法进行确定的原则。但由于没有具体的操作标准和公式，实际操作起来困难仍然较大。为此，它们提出用统计分析的原理结合房地产市场评估的方法，把影响和制约被拆迁房屋补偿价格的因素按其重要程度进行分类，然后分别计算各因素的权重或数值，最后得出被拆迁房屋补偿价格的计算公式。 由张跃庆所发表的《正确处理旧城改造与房屋拆迁中的问题》一文中提出房屋拆迁补偿价的计算。文中指出：房屋拆迁补偿价＝（基准地价×K＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房重置成本价。其中：基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通商品房的楼面地价水平；基准房价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成本价的差额。K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。 饶春平在《城市房屋拆迁货币补偿金额的确定》一文中强调了房地产市场评估价格的计算公式。文中提及的房地产市场评估价格的计算公式为：V1=KtKfKmVoA 式中：V1—房地产市场评估价格 Kt—房屋成新程度修正系数 Kf—楼层修正系数 Km—朝向修正系数 Vo—评估基准价 A—被拆迁房屋建筑面积 这样按上式计算出的结果就是被拆迁房屋的房地产市场评估价格。 虽然众多学者对房屋拆迁评估有较系统的归纳和总结，但基本都停留在理论阶段，特别是对城市房屋拆迁评估的实际指导意义并不大。目前城市房屋拆迁评估当中存在着诸多问题我国城市房屋拆迁评估存在问题的原因,提出解决问题的相应对策目前城市房屋拆迁评估当中存在着诸多问题,文章针对目前评估特性、评估的方法和评估的依据进行探讨,分析了我国城市房屋拆迁评估存在问题的原因,提出了解决问题的相应对策。 1.城市房屋拆迁估价的特殊性 1.1对象的特殊性 1.2市场的特殊性 1.3原则的特殊性 1.4估价环境的特殊性 2.补偿矛盾可能转化为评估矛盾 3.评估问题可能带来社会问题 (二)城市房屋拆迁评估的基础工作 1.全面掌握各项拆迁法规和政策规定,?坚持依法评估 2.作好宣传工作 3.以精益求精的科学态度对待拆迁评估工作 4.做好各方面的配合工作 (三)城市房屋拆迁评估的思路和方法 1.评估思路 1.1合理分类 1.2按类估价 1.3综合平衡 2.评估的方法 2.1“标本房屋”市场价格评估法 “典型房屋”市场价格评估法 区位指导价市场价格评估法?政府公布指导价市场价格评估法我国城市房屋拆迁评估存在问题的原因,提出了解决问题的相应对策。