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公租房腾退难实证分析 　　在我国，狭义的退出公租房保障，是指公租房保障家庭因收入、住房、人口情况发生变化不再符合保障条件，或公租房承租人因租赁期间违反管理规定且拒不改正，管理部门应将其退出公租房保障。广义的退出公租房保障，则还包括在公租房不同保障梯度之间的调整，即退出原保障梯度，申请按照其他住房保障梯度予以保障。“十二五”期间，贵阳市新建公租房（含廉租住房）500多万平方米10万套（含购买、改建、租赁）。随着公租房陆续建成，越来越多保障家庭入住，公租房退出与腾退情况不断出现，有效检验了现有公租房退出机制的合理性。本文旨在以贵阳市公租房管理部门在退出管理中遇到的腾退难题为观察样本，探寻更加合理有效的公租房退出管理模式，并对相关政策提出优化建议。 　　一、贵阳市公租房保障基本情况 　　按国家、省、市相关规定，贵阳市通过政府主导或者提供政策支持，向住房困难家庭发放公租房租赁住房补贴、实物配租公租房，解决住房困难问题。为推进公租房建设，创新工作方式，逐步提高公租房运营管理能力，组建贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（以下简称市住投公司），作为政府指定运营管理机构，专门承担公租房开发建设及物业服务职能，项目建设和运营受政府有关部门的监管。 　　二、贵阳市公租房退出机制相关规定 　　目前，按照《公共租赁住房管理办法》（住建部2012年第11号令）贵阳市制定了《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发〔2011〕32号）和《关于有序推进公租房分配管理工作的实施意见（暂行）》（筑府办发〔2016〕42号）等文件，所有违规使用行为处理规定最终指向狭义的退出公租房保障，有承租公租房的应腾退、拒不腾退的，向法院起诉。在腾退之前据情节不同还可以采取的措施有：一是给予合理的搬迁期；二是要求被退出保障的承租人按市场租金缴纳租金；三是罚款，金额一般在1000元以下，有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；四是记入公租房管理?n案。 　　三、贵阳市公租房腾退难原因分析 　　从承租人拒绝腾退的理由出发，我们分析退出工作难以推进的原因，主要有： 　　（一）承租人年度资格复核规定难以执行 　　2007年前，我国处于以经济适用房供应为主的住房保障阶段，全国城镇住房困难低收入家庭约1000万户，实际享受廉租住房政策家庭占比仅2.7%，建设部等八部门制定《廉租住房保障办法》规定年度资格复核制度，基层政府工作力量尚且能执行。2012年住建部制定《公共租赁住房管理办法》，规定公租房租赁期限届满应当提出续租申请并由住房保障主管部门复核资格。2014年，住房城乡建设部《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》（建保〔2014〕91号）规定要完善城镇低收入住房困难家庭资格复核制度，但并未明确规定如何处理年度资格复核与租赁期满资格复核并存的问题。 　　《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发〔2011〕32号）第37条规定所有住房保障家庭都应当统一进行年度资格复核，沿用至今。市住投公司为执行该制度，与公租房承租人签订《贵阳市公共租赁住房租赁合同》第11条规定经审核不符合保障条件、且未经同意给予租住过渡期限的，应无条件腾退住房，拒不腾退房屋的，可向人民法院起诉，并强制收回房屋。 　　但是，大规模公租房建成投用后，年度资格复核实施日渐力不从心，加上承租人如果离开原资格准入地社区，承租其他城区公租房，很容易信息脱节、难以联系，不能及时参加年度资格复核或调整保障梯度，从而被主管部门决定退出公租房保障。 　　（二）公租房保障退出精准识别难 　　公租房承租人因知识、文化水平有限，对公租房梯度保障政策不够了解。在纳入保障后，保障家庭收入、住房情况发生变化不再符合准入时的保障梯度条件，会因予以调整后的保障梯度对自身不利，而不及时申报信息调整住房保障梯度。往往导致住房保障主管部门在资格复核时，发现该家庭不符合现保障梯度，又未获得该家庭可以调整进入其他保障梯度的信息，而决定先将其退出住房保障。 　　另外，负责住房保障一线工作的社区服务中心因基层事务繁杂且无专职工作人员，直接面对承租人详细宣传、解答公租房管理政策的能力较弱。在保障对象动态调整工作繁琐、保障家庭流动性大、收入与住房情况核定不易的情况下，难以逐户指导承租人进行梯度调整，也可能导致承租人不能尽快向社区申报家庭新的基本情况或调整保障方式。 　　（三）不断扩大的保障群体对公共租赁住房保障模式提出挑战 　　由于住房先天同时具备投资性与消费性，能够实现“财富效应”，住房困难家庭永远租房不应当成为政府社会保障政策目的，相反，应当激励他们努力获得自有住房、把握因经济社会发展在资产保值增值过程中获得收益的机会。 　　2015年，贵阳市发布《2015年申请公共租赁住房保障收入和住房困难标准的通知