济南鑫茂齐鲁科技城商业模式优化.doc

济南鑫茂齐鲁科技城商业模式优化 第3章济南鑫茂齐鲁科技城商业模式分析 3．1济南鑫茂齐鲁科技城商业模式核心要素分析 3．1．1开发建设模式 (1)政企合作模式。济南鑫茂齐鲁科技城就是济南市天桥区政府与天津鑫茂 集团合作开发，天桥区出资3亿元征地，鑫茂集团投资27亿元用于工程建设，项 目建成后由鑫茂集团负责后期运营管理，天桥区政府持有项目10％厂房，用于建 设政府服务设施和服务机构。这种模式的好处包括几个方面。一是开发商统一规 划，保证整体规划的合理性。二是政企合作，既能利用政府的行政资源，减少拆 迁安置等工作的风险，同时在项目后期招商过程中可以提升企业形象，使企业更 具公信力。三是开发商负责基础设施及配套建设，不仅可以吸收社会资本注入， 有效的整合资源，同时政府仅需投入少量资金，可减轻财政负担，更能降低项目 运营成本，提高经济效益。四是通过对生态环境的改善和提升，来塑造对外整体 的区域形象，通过引进和建设如酒店、超市、会展中心等商业配套设施，提升工 业地产项目的长期价值。 (2)工业综合用地模式。在2012年项目落地之初，由于济南市的土地用地 目录中并没有“工业地产类”选项，使得济南鑫茂齐鲁科技城无法立项，土地手 续也无法办理，这一被给予厚望的北跨龙头项目险些“夭折”。在天桥区政府和 市直相关部门的大力支持和配合下，对该项目进行广泛调研，济南市政府考察后 将该项目列为市重点项目，协调多部门全力推进，最终解决土地性质的问题。自 此在济南项目审批选项中便出现了“工业综合用地”这个新名词。济南鑫茂齐鲁 科技城的工业地产发展模式给省会济南的产业发展带来了里程碑的意义。 工业综合用地是指为满足济南市中小企业生产、产业研发需要，提高土地节 约集约利用水平，以生产研发、创新产业、生产性服务业、物流园区项目等形式 整体开发建设的多层厂房、标准厂房、研发孵化器等工业项目用地。允许工业综 合用地项目分割转让，分割分离房屋所有权证、土地使用权证，项目立项、规划、 土地、建设、产权登记等各项手续按照工业用地受理，参照商业用地模式办理， 各项手续中均注明工业综合项目。 “工业综合用地”的诞生，使得入驻济南鑫茂齐鲁科技城的企业“家的问 题因此解决。科技城可为企业提供量身定制厂房，包括单元式、独栋式、庭院式 等不同房型，由于“工业综合用地”的特殊性质，可以分割厂房产权，期限达到 五十年。在项目头戴“工业综合用地”这一光环面世之初，就迅速受到了中小微 企业的欢迎，也成为了济南鑫茂齐鲁科技城立足济南市场，不断发展壮大的最重 要砝码。 (3)多形式厂房模式。在经济发展新常态下，标准厂房不仅实现了集约利用 土地、缓解用地紧张，为企业提供了有效的发展空间，同时也积极推进了中小微 企业的集聚发展。然而随着工业用地价格提高、工业用地弹性出让等现实情况的 出现，工业地产的厂房开始面临新的挑战，高标准、高品质、差异化的多形式厂 房收到工业企业的广泛欢迎。越来越多的工业产业企业开始通过建设高标准的厂 房来吸引优质的企业客户入驻。 济南鑫茂齐鲁科技城除了商业配套大楼、办公大厦、孵化器、倒班公寓等专 业建筑外，多样化、标准化、智能化的厂房成为其引进企业的重要“法宝”。科 技城内建有“一”字形厂房、单元式厂房、独栋式厂房、庭院式厂房、组合式厂 房等形式多样的厂房，另外还留有近百亩土地用于企业定制厂房。多形式的厂房 满足了不同行业、不同企业对于厂房的需求，就像科技城的宣传广告词一样“总 有一款适合您”。例如“一’’字形厂房，全部连通，实用性强，可以在内部明确 划分生产车间和办公区域：独栋式厂房，即一家企业一栋楼，私密性强，装有客 货两用电梯，可充分展示企业高端品质形象，集生产、研发、办公于一体，企业 可根据自身需求自由分割，在满足多重需求的同时综合降低成本。 3．1．2招商模式 (1)招商与建设同步。在传统工业地产项目开发中，企业招商与项目建设的 协调关系往往会直接影响到项目能否按照规划完成建设与运营，或者说直接关系 到项目成败。有的工业地产项目工程建设如火如荼，招商工作却迟迟没有启动， 甚至厂房全部建成之后，仍没有企业能够及时入驻。也有的项目工程尚未开工建 设，招商工作已经“先行一步”，甚至有的企业在没有拿到预售许可证的前提下 便与招商企业签订入驻协议，导致最后企业需要进驻投产而厂房却未能交付。 因此，在工业地产开发中，招商与建设的步调协调至关重要。鑫茂齐鲁科技 城项目初期计划共分三期开发，后期在济南市政府和有关部门的大力支持下，鑫 茂集团决定“三步并作两步走’’，项目分两期开发。项目一期占地约400亩，建 筑面积30万平方米，2013年3月开工建设并同步启动招商工作，目前已全部建成 并交付使用，招商工作已全部完成，70余家企业已入驻投产，部分企业正在装修 或安装设备。项目二期占地