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从经济学角度看“经济适用房货币补贴政策”的弊端 　　摘要:从经济学角度来看,经济适用房货币补贴政策不但会对普通住宅市场产生冲击,而且对单个家庭效用也不具有可持续性,同时还避免不了逆向选择和道德风险的问题。因此,经济适用房货币补贴政策的推行,利少弊多,应当“慎用”。 　　关键词:货币补贴;挤出效应;效用 　　中图分类号:F287.8 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)04-0061-04 　　 　　2009年,沈阳、西安、长沙、大连等多个城市相继出台了经济适用房货币补贴政策,如大连市规定符合经济适用房申购条件且购买普通商品房或二手房的家庭可享受每户货币补贴13万元的政策优惠。虽然货币补贴政策是拓展保障性住房的一种新举措,短期内解决了一部分低收入家庭的购房需求;但从经济学角度分析,货币补贴政策却成为普通商品房市场价格的又一助推因素,受房价制约也不具有可持续性,且未能有效规避逆向选择和道德风险问题,负面作用不容忽视。 　　 　　一、从整个市场角度看,货币补贴政策推高了普通房市场房价,产生了“挤出效应” 　　 　　正是因为一些困难群体承受不起普通商品房价格①,因此才会有经济适用房这一市场。因此,在正常情况下,普通商品房市场与经济适用房市场是两个截然不同的市场,两者是分离的。经济适用房货币补贴政策主要是针对符合经济适用房申购条件且购买普通商品房或二手房的家庭,即若要享受货币补贴,必须要购买普通商品房或二手房,放弃购买经济适用房。显然,这项政策在两个市场之间人为地搭建了一个连通器,直接将原准备投向经济适用房市场的家庭推向了普通房市场。这样,地方政府就会获得两方面利益:一方面分流了经济适用房申请者,减少了经济适用房土地出让及投入成本;另一方面也起到了繁荣普通住宅市场的作用。然而,这势必会增大普通商品房市场需求,其后果就是会继续推高普通商品房市场价格,并挤出部分需求,即产生“挤出效应”。对于这一点,笔者从图1分析并加以解释。 　　 　　假定商品房市场均衡点在E0,市场价格为P0,成交量为Q0。假定部分符合经济适用房条件的家庭选择货币补贴,设这部分需求为Q补,这部分需求进入普通商品房市场后拉动普通住房需求增长,需求曲线由D0右移至D1,水平方向上Q补=E0E3。由于住房供给受到土地等多种因素制约,短时期内供给量不会有大的变动,因此供给曲线基本保持不变。因此,在需求增加、供给不变的情况下,价格必然上升,新的均衡点不是E3,而是E1。在E1点上可以看到:不但价格被推高至P1,而且销售量也并不是Q0+Q补=Q3,而是较小的Q1。从图1中可以看出,由于供给短期内不变,价格提高,CE3就是“挤出效应”,即相当于CE3的需求量被“挤出”。挤出的需求既可以包含原商品房市场需求者,也可能包含拟选择货币补贴的需求者。但是既然选择了货币补贴,即使价格提高,选择货币补贴的消费者也会尽最大努力购买普通住宅,即申请享受货币补贴的家庭几乎会全部转化为普通房市场现实需求。这样,从数量上看,因价格提高以及享受货币补贴家庭的挤压,原普通房需求量则会由P0E0(Q0)而缩减至P0E0-CE3,设BE0=CE3,则图1中显示原普通房需求量缩减至P0B。从大连市实际情况看,2009年市内四区共计成交商品房达4.55万套,而当年经过摇号共有8 000户申领家庭中签,取得领取每户13万元货币补贴资格,若这些家庭在当年全部进入普通商品房市场,则占普通商品房成交量的17.58%,对市场的冲击力不言而喻。 　　所以,从理论和现实情况看,可以得出如下结论:经济适用房货币补贴政策对普通房市场的冲击是显而易见的,它将进一步增大部分购房者的购房压力(因为房价提高),延缓部分购房者的购房计划(因为挤出效应)。而且,这种方式将降低地方政府建设经济适用房的动力,存在地方政府通过此种方式将本该由政府解决的问题推向市场的嫌疑。 　　 　　二、从微观家庭财力与效用角度看,货币补贴政策稳定性差,不具有可持续性 　　 　　首先,从微观家庭财力上分析,货币补贴政策对单个家庭带来较大压力。以大连市为例,若某家庭申请该项补贴,以2009年均价8 900元/m2、购买面积80m2计算,总房价为71.2万元(暂不考虑各项税费),扣除货币补贴13万元,该家庭需实际支付58.2万元,这对于人均收入低于1.9万元的家庭来讲②,压力是显而易见的。即使申请贷款也会面临因收入低而遭拒的困难。因此从财力上看,货币化补贴政策只能有助于经适房申请者中一部分“高收入者”,而对于收入较低者只是“杯水车薪”。 　　其次,从微观家庭效用上分析,货币补贴政策未必能提高单个家庭的效用,不具有可持续性(见图2)。 　　 　　在图2中,横轴表示住房需求,为方便研究笔者以住房面积表示;纵轴则表示除住房