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货币政策与房地产价格波动关系分析 　　中图分类号:F831.2 文献标识码:A 　　内容摘要:本文分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径,并就我国房价的波动与以货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系进行了阐述,认为货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因。 　　关键词:货币政策 银行信贷 房地产价格 　　 　　房地产业属于资本密集型行业,无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。从国内外的情况来看,银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源,大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。同时,房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。《2004年中国房地产金融报告》指出,2004年底,我国居民个人住房按揭贷款占GDP的11.7%。房地产对金融业的强烈依赖,决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。本文着重就货币政策影响下货币供应量的变动与房地产价格波动的关系进行分析。 　　 　　货币政策影响房地产价格波动的冲击途径 　　 　　货币政策通过货币供应量的变动来影响房价,概括起来有如下三条路径: 　　(一)通过对房地产开支的直接效应影响价格波动 　　货币供应量的增加能够调动居民的购房积极性,持币者对房地产商品的投资或消费需求增加。随着房地产需求的持续上涨,在短期房地产商品供给刚性的影响下,房价不断上涨。房地产价格相对于成本的提高将吸引开发商建筑更多的新房,房地产投资将会上升,从而带动总需求的膨胀。当货币供应量无法满足货币需求的膨胀时,货币供应量就会减少,利率提高,居民的购房成本将增加,相应地需求量减少。同时储蓄收益对人们的吸引力加大,前期由于需求增加而开发的房地产已集中上市,出现供过于求,房价自然下跌。 　　(二)通过房地产的财富效应影响价格波动 　　家庭财富的一个重要组成部分就是实际资产,实际资产主要指耐用品和房地产。随着拥有自有房地产的家庭越来越多,房地产价格已经成为计算一个家庭总财富量的重要指标。如果货币供应量增加,将在短期内提高家庭所拥有的房地产的市场价格,使得以市场价格衡量的家庭的名义财富量也增加,房地产资产增值给人们带来了财富增加的愉悦和乐观,使得人们将进一步增加对房地产的消费开支,加大货币需求量。此外,充足的货币需求量支持了房地产需求的形成和实现,导致房价上升。当房地产需求膨胀到货币供应不能满足时,政府就会减少货币供应量。如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度,房地产市场就会出现有效需求不足现象,房价下跌。这样,家庭持有的房地产资产价值降低,进一步减少了房地产商品的需求,从而对房价施加了更大的下降压力,加剧房价的下跌幅度。 　　(三)通过银行资产平衡表影响价格波动 　　货币传导的信贷机制理论认为,由于金融市场存在着信息不对称问题,许多资金需求者除了银行外,无法从其它金融市场获得融资。已有研究指出,大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款来投资或购买房产,这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题,银行采用最多的一个方法就是要求抵押,抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家,房地产因其具有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房价上升时,以房地产为抵押物的贷款项目价值增加,贷款可能导致的损失将会降低。这样,银行资产负债状况得到改善,其净资产和利润水平都将提高,银行方面将愿意发放更多的房地产抵押贷款。由于金融机构的短视行为,导致贷款大量地投向了房地产产业,投资者和消费者能够很容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买房地产,产生投机行为和风险转嫁行为,推动房价的不断上涨。一旦市场上出现某些不确定因素引起房价下跌,以房地产为抵押品的贷款项目价值随之下降,银行将会减少对房地产产业的信贷供给,房地产市场上对房地产的投资需求或消费需求都将减少,导致房价进一步下跌。 　　 　　我国货币政策与房地产价格波动之间的关系 　　 　　(一)货币政策与我国房地产市场的发展 　　从已有的研究来看,我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下,受不断上涨的房价的刺激,银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制,货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。 　　房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前,虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分,但是无论是房地产贷款余额绝对值,还是占全部贷款余额的比重,都呈现出快速增长的趋势,并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。尤其是进入2003年,我国房地产开发贷款的同比增长率高达49