土地增值政策课件.ppt

土地增值税清算税收管理专题培训 苏州市张家港地方税务局 2012年9月 （二）相关违约金的确认规定（1号规） （一）转让房地产的有关经济利益的确认 　　纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 　　因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 （三）售后返租收入的确认（1号规第三条） （二）售后返租收入的确认 　　单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 转让价格明显偏低的收入确定(1号规) （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 　　对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 转让价格明显偏低的收入确定(1号规) 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 　　1、法院判定或裁定的转让价格； 　　2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； 　　3、政府物价部门确定的转让价格； 　　4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 房地产开发成本（之一） 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等 房地产开发成本（之二） 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 房地产开发成本（之三） 建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 房地产开发成本核定规定 对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。 对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。 苏州市工程造价管理处的造价标准确定，具体标准： 房地产开发成本（之四） 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 房地产开发成本（之五） 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 1号规中关于基础设施费的规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 房地产开发成本（之六） 开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 政府性基金与行政事业性收费的新规定 一号规第五条对政府性基金和行政事业性收费作出如下规定： （1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。 （2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。 根据江苏省地税局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）的相关规定，对符合上述核定征收土地增值税条件的项目，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 * 谢谢大家！ * * 房地产开发成本审核要点：物业看护费、售楼处的水电、办公费 部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入房地产开发费用而不是在开发成本中列支，因此在清算审核中应加强对“开发间接费”科目中是否有这些内容的审核，如有应予以调出。 *  开发间接费用和房地产开发费用区别 根据《细则》第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 而行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而