2011年-郴州市人和好景营销方案.pptVIP

 郴州房地产市场发展总体趋势 1、市场供给量将增加，产品品质大幅提升； 2、市场接受度走高，价格将继续稳定上涨； 3、市场刚性需求依然旺盛； 4、伴随着房地产市场秩序的整治，市场规则将进一步健全和完善； 5、随着外来资本和地产巨鳄的陆续入郴，品牌将成为郴城地产经营方向； 6、地方政府将继续保持对市场的扶持力度； 7、对地域的要求将日益淡化，消费者对产品价值的关注将提升； 8、新城区建设刺激房产开发呈现规模化迁移； 9、行业分工越加明显； 10、银行为控制风险,房贷政策有可能继续收紧；  片区分析： 1、五岭板块交通便利，配套成熟； 2、是郴州的行政、休闲、娱乐、高消费中 心，也是未来稀缺的居住领地； 3、是郴州两城建设的中心区域； 4、周边在售和即将入市的楼盘众多，且大多为现房销售，区域竞争异常激烈； 寻找目标客户 为了准确的找到本项目目标客户，我们对房地产市场进行了调查统计。结论如下： ..\200979174335.jpg ..\200979174335.jpg 小 结 地理位置优越，项目处在五岭板块，北望五岭阁公园。 交通便利，2路直达家门口，南出郴资桂高等级公路，北达五岭大道。 周边配套齐全有五岭广场、五岭中学、涌泉小学、七星大市场、五岭大市场、沃尔玛超市，雄森大酒店、华天大酒店等。 处在五岭板块，但距五岭广场有一定距离。 地块处在坡地上。 处在三面环山的风水宝地，但入口道路狭窄，无昭示性，周边居住氛围还未形。 目前市场大盘云集、货量充足，且产品多元化，竞争激烈。 目标界定 市场分析 项目定位 项目本体分析 1 2 3 4 郴州概况 片区分析 客户分析 2011营销策略 5 报告目录 ? 项目周边居住氛围还未形成，距市中心繁华地段还有一段距离，如何吸引消费者？ ? 人们对项目所在位置认知度不高，我们怎样建立和扭转固有印象？ …… 项目现状难以支撑高形象! 如何深度挖掘资源突破局限? 明确核心问题 ? 品牌、规模纷纷登场， 竞争日趋白热化，本项 目入市晚，规模不大，如 何参与竞争？ ? 政府引导、未来与规划渐 入人心，我们应该扮演什么 角色？ —目标明确，挖掘客户 补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —搭便车，借势 追随者 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 挑战者 —强调产品的特色和价值 √ —垄断价格 —产品有不可重复性 领导者 —过河拆桥 定义市场 行业老大 次/非主流市场 非行业老大，中小规模市场 敏锐的机会主义者 中等规模、突破区域价格瓶颈，我们别无选择 : 作市场的挑战者。 明确项目的核心竞争力 城区项目的核心竞争力 本项目的核心竞争力 亿枫翠城 ——中央生态 山居名宅　　　　 开发商：郴州亿枫房地产开发有限公司位 置：香雪西路延伸段（北湖区政府西侧） 项目概况 用地面积：41848.8㎡ 总建筑面积：17.65万㎡ 容积率：4 绿化率：43.7% 住宅总户数： 1280户 主力户型为三房 面积： 二室两厅：89 ㎡ 三室两厅：113—115 ㎡ 四室两厅：128㎡—130 ㎡ 价格：起价：3500元/㎡（无折扣），最高价4300左右。层差价：20-50元/㎡ 工程进度：1#栋、2#栋将封顶、3#栋建到20层。 【楼盘看点】 规模较大、建筑设计新颖、产品附加值高、户型紧凑、小区内配套齐全、打造生态名宅。 【问题分析】 项目周边缺乏树立高端楼盘的形象，定位不突出、营销手段过于单一； 个 案 分 析 直接竞争对手 户型点评： 1、多阳台、采光充沛、全明户型，高使用率； 2、户型方正紧凑，南北通透； 3、户型设计新颖，超大弧型阳台为郴州首创； 亿枫翠城—产品分析 个 案 分 析 直接竞争对手 户型鉴赏 个 案 分 析 直接竞争对手 中地·翡翠湾——繁华深处，自然院落 　　　　 开发商：中地行（郴州）房地产公司 承建商：中建六局 位 置：郴州市五岭广场板块惠泽路新财政局旁 项目概况 总用地：100 亩 建筑面积:200000 ㎡ 绿化率：35% 容积率:3.0 总户数：1600 停车位：1300个 主力户型100-130 平方全明舒适三房 面积： 三房两厅：106㎡、130㎡、138㎡、147㎡ 价格：目前未出价格交诚意金2万送4.5万 工程进度：一期四栋，其中六、七栋封顶，八、九栋已 建到第五层 【楼盘看点】 外来品牌、水景瀑布、欧式园林、入户大堂、智能安防、礼宾物管