周庄源未来水乡房地产的项目营销的策略的报告108页PPT.ppt

认 知 / Cognizance 第一部分区域房地产市场研究 城市概况 房地产投资分析 自1999年起，昆山市的房地产投资市场发展势头迅猛。特别是2002年，房地产投资额达到9.9亿元，同比上年增长幅度达42％。2003年全年房地产投资额再次大幅增长，突破10亿达到12.5亿元，显示出区域房地产市场强劲的发展势头。 房地产市场分析 商品房销售与开发同步增长，全年商品房销售面积131万平方 米，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6 %。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。 社会人文环境分析 旅游资源丰富 水、陆交通发达 传统与现代有机结合的风貌环境 区域规划环境分析 昆山整体规划分析 昆山特色资源整合正在使昆山城市形成新的发展格局，功能区定位不断明确。目前，城市总体规划将昆山市划分为以下五个层次：中心城区正在不断扩张、做大；以居住生活和度假休闲旅游为主要功能的西部生态生活区已具雏形； 东部拓展区正借区位优势逐步成形；沿湖沿沪带状发展框架逐步拉开；周庄、锦溪、千灯、巴城、淀山湖、花桥六个特色镇规划逐渐形成。 周庄规划影响分析 最新的周庄规划主要体现在周庄古镇的保护，并进一步提升到与保护历史文化遗产的国际水平接轨的高度.因此,此次规划的基本点是“充分协调保护与更新改造、开发旅游、改善居民生活之间的关系”； 中心主题是“保护祖国优秀的历史文化遗产,保护独具特色的反映明、清及民国初年浓郁的江南水乡风情的风貌景观,充分挖掘古镇文化内涵,使之成为国家历史文化名镇,申报联合国世界文化遗产”. 小结： 近几年来，昆山市国内生产总值以及固定资产投资额均保持在两位数的增长，经济发展势头良好。特别是周庄依托其特有的自然资源，大力发展旅游经济，人们的生活水准达到了大幅度的提升；周庄拥有丰富的自然资源、人文资源以及极具优势的地理位置，区域发展潜力巨大；“周庄古镇旅游”声名鹊起，在国内外旅游市场树起了中国江南水乡古镇旅游的崭新理念——成为一个受国内外大众钟情的、原汁原味的、富有特色的旅游产品。区域发展热点已然形成；旅游经济的发展带动人气聚集，为房地产市场的发展提供了较大的想像空间。 市场特征 周庄古镇隶属于昆山市。近年来昆山房地产市场投资总量持续上升、规模不断扩大，竣工面积大幅上升；商品房销售火爆，房价持续上扬；商品房空置面积不断减少。整个昆山房地产市市场呈现出供需两旺，投资与需求同步增长的态势。? 开发投资稳步增长 2003年，房地产开发完成投资额28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。 2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。 商品房持续旺销 价格明显上扬 空置面积下降 ? 地块四至 东临则洞江，隔江与上海青浦区商榻镇相邻；南临急水港；西临北白荡（湖）；北临周商公路，隔路为则同村； 从上海沿周商路进入周庄首先经过本地块，从地理意义上理解，这块地可以理解为周庄的缘起。 优势分析： 机会分析： 周庄地区目前没有在售别墅楼盘项目。 国家停止别墅性质地块批租，市场供应减少 。 第二部分：旅游市场研究 周庄镇现状和基础研究 周庄镇现状城镇结构形态基本可以描述为： “古镇区+古镇新区+新镇区” 周庄古镇区保护规划 老区：传统街区商业中心； 新区一行政中心； 急水港以北地段一工业区。 第三部分：旅游地产市场研究 旅游地产的概念 广义地解释旅游地产： 包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。 旅游地产的价值诉求 ——城界湮灭 随着城际间的交通网络化、公交化，投资区域的地理界限逐步湮灭，加上服务区域的地域突破，地区保护主义逐步走向消亡，旅游地产面临着更大的市场空间与机会，区域资源开发将被置于更大的地域范围内进行优化配置，从而发挥出更大的系统化价值。 我们对本项目的表象认知是： 地表环境现状天生丽质，但区域发展态势不明朗， 采用传统房地产以及商业地产开发模式， 市场风险较大，采用用非传统思维方式进行定位 顺应市场需求，立足于可操作性 以前瞻眼光倡导全新生活方式 组合多元化地产运营模式 将与周遍项目形成清晰错位 依托得天独厚的地理环境优势和自然风土文脉 系统整合旅游、休闲、渡假、商务、商业和投资资源 突出重围，形成置之死地而后生的巨大收获。