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联科创盈北京投资公司房地产项目债权投资风险防控 第2章公司房地产项目债权投资现状及存在问题 2.1公司概况 联科创盈（北京）投资有限公司是在2013年1月21日在北京注册成立的 一家有限责任公司。其注册资本：1000万元；主要经营范围为：投资管理；资 产管理；企业管理；市场调查；经济贸易咨询等。截止2014年末，公司股东数 为5人，致力于投资领域实践和理论的研究和探索，在科技、新材料、医疗设 备等制造业等领域先后投资了多个项目。主要经营业务为对外股权及债权投 资，私募基金投资。投资公司目前组织构架如图2.1： 由于投资公司对于房地产项目债权投资的业务起步较晚，发展受到制约， 对于房地产项目债权投资尚处于探索起步阶段，风险防控水平也比较落后。而房地产项目债权投资与投资公开发行的债券相比所面临的风险更高。包括融资 方管理经营的不确定性及项目运作不规范所带来的被动违约风险，房地产项目 债权投资信息透明度较低会给投资公司带来信息不对称的风险，以及由于投资 公司内部业务流程不完善、风险防控建设迟缓、内部审计制度缺失所带来的内 部经营管理风险。 2.2公司房地产项目债权投资现状 2.2.1投资公司对于房地产项目债权投资基本情及交易结构 目前投资公司对于房地产项目正在进行的债权投资金额约为1.2亿元人民 币，投资于三个项目且平均投资金额为4000万元人民币，项目主要分布区域主 要为东北三省的省会级城市；项目投资期限一般为3-6个月。资金由融资方公 司用于房地产项目基础设计及公共配套设施建设等。投资公司对于房地产项目 的债权投资方式为投资公司将资金存入委托贷款银行的专用账户，由银行以委 托贷款的形式将资金贷款给融资方。项目融资方的公司类型均为有限责任公司 （自然人投资或控股）；注册资本在人民币5000-10000万元；并且其经营范围 为房地产开发，自有房屋租赁，经销建材等。 投资公司通过将资金存入委托贷款银行的专用账户，在相关的合同签署完 毕后，由受托银行将资金打入融资方公司的专用贷款账户。这种交易方式，受 托银行只负责资金的转移，对于交易的风险防控不承担任何责任。而投资公司 在交易结构中并未加入风险防范措施（如抵押、担保等）。交易结构请参看如 图2.2： 2.2.2公司房地产项目债权投资现有风险问题 随着公司业务的不断发展，对于房地产项目债权投资市场已经进行了研究， 但由于缺乏具有专业知识的人才，在缺乏公司内部及外部资源的情况下，研究 仅仅停留在起步阶段。在大多数情况下，仅限于研究单个项目或具体问题，缺 乏对于公司所面临的房地产项目债权投资风险全面系统性的研究，不能为房地 产项目债权投资提供前瞻性指导，未能对公司的经营战略、远景规划提供参考 依据。当前国家连续推出多个房地产相关政策，使目前房地产市场波动性增大， 这就对投资公司的风险防控水平提出了更高的要求。投资公司目前仅停留在具 体项目具体分析的被动境地，凸显了投资公司风险防控水平的薄弱。公司房地 产项目债权投资风险问题表现在如下三个方面： （1）管理制度不健全。在业务流程上，投资公司未能建立起覆盖房地产项 目债权投资业务全部风险环节的业务流程体系，未能制定出针对房地产项目债 权投资业务的具体的流程；未健全债权投资业务有关的业务操作程序、检查监 督等管理制度；对房地产项目债权投资总体规模及投资金额比例无明确限制。 二是投资公司内部岗位职责不够清晰。投资公司尚未建立专门独立的风险管理 部门对于目前现有的业务风险进行有效的分析和风险管理。公司的日常经营管 理主要依靠内部各部门的规章制度，没有具体流程操作标准，难以在部门之间 和岗位之间实现权责制衡，降低了投资公司对房地产项目债权投资风险的管理 能力。在房地产项目债权投资业务操作、风险控制以及决策判断上，带有更多13 地管理层的个人主观偏好的色彩，从而难以使决策结果保持客观性、持续性与 稳健性。三是投资公司内控机制不健全。对账制度欠缺，在业务进行过程中无 阶段性对账，无对账单。投资公司对于房地产项目债权投资的退出机制不完 善，使得投资公司的资金出去后，形成了与融资方生死与共的局面。 （2）管理风险防控能力较低 投资公司的风险管理水平还较弱，没有专门的风险防控部门负责监控投资 公司对于房地产债权项目的投资风险。由于目前投资公司受人力不足、专业化 程度低和工作不专人专职的影响，在对于房地产项目债权投资的过程中未能实 现风险防控，亦未能根据具体的实际情况制定出违约处置的应急预案，制约了 风险防控的效果。未建立专门独立的审计部门对房地产项目债权投资的所有风 险环节进行内部审查。日常监督中，没有风险管理部门对于债权业务的日常风 险进行监督，未能对公司投资业务的所有风险环节进行定期全面检查并向管理 层和董事会提交风险审计报告。 （3）内部监督机制虚化 投资公