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保利锦江林语项目市场定位 第3章保利·锦江林语项目市场定位的影响因素分析 3.1保利·锦江林语项目背景 保利·锦江林语项目，隶属于保利地产林语系产品线。自保利地产制订了“走出 广州，走向全国”的发展战略后，先后形成了多个成熟的产品线，而“林语系”是最 早的产品线之一。“林语系”最初的定位是“健康宜居、品质生活”，其产品类型多以 低密度洋房为主，项目占有优厚的自然景观资源，并配以高覆盖率的园林绿化，建筑 设计风格以英伦风格为主导。自“林语系”产品面市以来，深得广大客户的好评，并 随着保利地产布局全国的战略遍布全国各地，“林语系”项目现已有二十余个。 保利·锦江林语是保利地产进驻丹东后首个项目，项目地块紧邻素有丹东后花园 之称的锦江山公园，被锦江山景环抱。项目地块自然环境优越，既不受城市尘嚣影响， 又紧邻交通要道，与城市中心保持着适当的距离。项目占地面积超40万平，规划建筑 面积50余万平，是真正的低密度、花园式项目。项目的自然条件、规划条件均与“林 语系”产品的种种特点相吻合，保利·锦江林语可谓实至名归。以“林语系”的产品 特点为指导，保利·锦江林语从丹东市场情况出发，从产品规划环节到产品营销环节， 全面把握项目定位。 3.2保利·锦江林语项目概况 保利·锦江林语位于丹东市振兴区，振兴区是辽宁省丹东市的中心区，是丹东市1 党政军机关所在地，也是全市政治、经济、文化、金融、交通、商贸、旅游的中心。 作为丹东市的主城区，它南临鸭绿江，背靠锦江山，绿树环抱，空气清新。中朝友谊 大桥、抗美援朝纪念馆、锦江山公园都坐落在此区。 项目择址于丹东市振兴区锦江山余脉，与丹东宾馆相距不足百米，与国家领导人 的第二居所为邻，且与锦江山公园西门不足200米，步行3分钟即可到达，同时项目 与丹东城市的传统中轴线一脉相承，在这里可以鸟瞰丹东一城繁华。项目周边交通便 捷，沿宾馆路东行2.5公里即可到达热闹非凡的鸭绿江岸边，紧邻项目东侧既是丹东政 府正在修建的城市4号干线，2015年即可竣工通车，届时，出行四通八达，畅享丹东 繁华地带。乐购商圈、实验小学、十九中、铁道医院等环绕项目周围，驱车5分钟均 可到达，做到了真正意义上的“离尘不离城”。 保利·锦江林语【华邸】由6栋舒适小高层及6栋瞰景高层组成，住宅总户数106 户，户型面积自49平方米到145平方米不等，配套建设健身会所、超市、农贸市场等 保利·锦江林语【华邸】设有一个大型地下停车场，约500个停车位，大部分车位电 梯可直通入户。华邸全部为板式住宅，配电梯、户户赠送法国爱迪士新风系统、地热 式采暖和三玻中空塑钢窗，门、窗及内部电器开关、水管道等设备均采用国际知名品 牌的产品。园区景观设计方案由法国埃尔萨设计事务所设计，绿化率高达50%，是丹 东小区环境数一数二的高档园区，并且是丹东唯一一家整个园区采用人车分流设计， 保证人行出入的安全和便捷。保利·锦江林语园区内规划三大主题公园，分别为园区 入口处的光影公园及园区内的亲子乐园和喷泉广场。项目由保利物业管理有限公司管 理，保利物业具有国家一级物业管理资质，17年物业服务经验，形成了“和院”式的 亲情服务体系。 1．丹东房地产市场综合分析 (1)环境分析：沿江区域是丹东市最好的地段，也是丹东房价最高的区域。保利·锦 江林语项目虽然价格较高，但去化速度也较快，综合其原因：一是品牌的优势；二是 山景资源；三是项目体量较大，四是物业亲情服务。丹东市区的楼盘主要是元宝区和 振安区的楼盘，从数量上来看是最多的。新城区现在的政府办公区、环保产业区、仪 器仪表等都在建设当中，商业也逐渐配套成熟。 (2)产品分析：沿江区域的楼盘几乎全部为高层，城中的楼盘大多以多层为主，也 有部分高层。城市周边区域的建筑以多层为主，有部分小高层。新城区住宅大多都是16 高层产品。 (3)价格分析：沿江的楼盘以振兴区的沿江楼盘价格最高，其次是元宝区和振安区， 也就是从西往东价格从高走低。城中区域的房价大约在4500-6000元/平方米之间，价 格上升是因为保利地产的入驻，整个拉动了周围楼盘的房价。老城区东部区域的房价 在4000-5000元/平方米之间，此区域大多是当地的开发商。新城区的房价大约在 3500-4500元/平方米左右。紧邻鸭绿江项目均为高档社区，20-30层高层，户型150-200 平方米为主力户型，项目起价5500-5800元/平方米，均价6000元/平方米以上。 (4)客户分析：沿江区域的客户是丹东的高端客户，还有一部分东北三省投资客户， 以及在丹东的朝鲜人和韩国人。城中区域客户大多是丹东本地人的较多，也有部分投 资客户，而且全款到位的很多，这也证明了丹东人购买力非常的强。老城区东部区域 的客户大多是丹东本地的客户，以及部分投资客户。新城区的入住客户大多为新区周 边客群、以