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F酒店商业模式选择与风险问题 第二章F酒店项目概述 2.1 F酒店情况介绍 2.1.1 F酒店现状简介 F酒店的业主为广州市某单位，不具备酒店经营管理资格，也不具备专业的建筑施 工资格。F酒店项目建设用地位于广州市天河区，紧邻广州市天河区中央商务区及高校 区，场址周边为商住区和公建设施，区位优越，交通极为便利，附近缺少酒店及商业物 业；项目建设用地面积为7200平方米，可建设面积为36000平方米。业主一直有意在 该地块建设酒店，但由于建设资金未落实，项目建设用地闲置了6年，直到2012年3 月才落实建设资金9800万元，如果不引入合作方，则业主的资金只能建设12500平方 米，这样该地块的容积率就会浪费。 2.1.2项目定位 2.1.3建设规模与内容 该酒店总用地面积7200平方米，总建筑面积32000平方米，主要汇集酒店客房、 餐饮、写字楼层三种功能，其中：餐饮部分包括宴会大厅和包厢，用餐人数按610人考 虑；客房楼层包括230个标准间，客房面积按30-40平方米/间考虑，满足商务人士入 住要求；写字楼按甲级写字楼标准设置，建设为中高档智能办公建筑；配建189个停车 位，尽量消除“停车难”对酒店经营造成的不良影响；大堂配套有特色商店、机票代订、 商务中心等功能用房。 2.1.4项目建设进度设想 酒店总建设工期按3年考虑，预计项目用地平整、基坑开挖、建筑土建施工可在18 个月内完成；考虑后续的酒店外墙和室内装修工程总工期不超过18个月，确保在第3 年年底可以整体完工并投入运营使用。 2.1.5相关公用工程需求情况 经估算，该项目用电装机容量2896kVA，空调按中央空调系统考虑，年用电量约 417万度，年用水量约7.56万吨，年天然气用量约14.76万立方米，年燃油用量约176 吨。 2.1.6技术经济指标 经汇总，F酒店的技术经济指标见下表（该表由受委托的注册酒店咨询师提供）。 2.2 F酒店投资估算与融资方案 2.2.1土建工程投资估算 酒店土建工程（含人防等）投资9816.4万元，资金为业主自有资金。 2.2.2酒店装修工程投资估算 酒店装修工程建设投资估算为18333.5万元（见附表1）。在“委托管理”的投资及 经营模式下（委托有资格第三方经营或聘请职业经理人经营方案）中，该部分费用由业 主筹措解决；在通过BOT选择特许投资经营方的方案中，该部分费用由投资经营者自筹 解决。 上述两者合计后的项目总投资为28149.9万元，见表2-2（该估算表经广东省国际 工程咨询公司测算）。 2.3 F酒店建设与经营模式设定 根据F酒店业主的决策部署，建设一座四星级以上城市商务酒店的发展态势、竞争 优劣如下图所示。通过对优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策 略。其中： SO策略需要建成后加大宣传力度，树立良好形象，扩大F酒店知名度和美誉度， 推出符合市场需求的产品组合，但前提需引入具有丰富酒店管理经营的机构；ST策略 需要尽量扩大经营范围，做到客源多元化，提升服务水平并做好经营成本把控力度； WO策略必须引入富有实际运营经营的酒店连锁集团或机构进行经营管理，尤其是考虑 利用经营者的市场资源和经济实力，寻求和巩固目标市场；WT策略要求该项目建立起 预防突发事件的应对机制，依托专业管理团队拓宽销售渠道，降低不利经营因素影响。 第三章项目的市场需求和预测分析 3.1全国酒店业发展现状及其趋势 3.1.1中国酒店行业概况 中国酒店业经历了20世纪80年代末90年代初的行业高速发展，90年代的回落以 及2002年以后行业恢复的发展过程。由于受到SARS的影响，增长有所回落，2004年 继续稳步增长，2005年随着旅游行业的快速发展，进入新一轮的发展周期。企业集团化 程度加强，酒店行业集中度提高，2005年，我国国内共有酒店管理公司190余家，比 200年增加了约30家；托管酒店总数近1600家，比2004年增加了540家；星级酒店集 团化程度达到14.55%，同比增长了4.92%。 3.1.2广州酒店行业发展概况 20世纪80年代，广州的白天鹅宾馆.花园酒店.中国大酒店等第一批五星级酒店问世， 轰动一时。但自1994年起广州五星级酒店的数量10年间未见增长，2003年更是经历了 SARS致使广州酒店业一片惨淡，广州酒店业从2004年开始进入复苏期。 到2006年，广州酒店业迎来又一股大规模的投资热潮，截至2006年底，广州市共 有宾馆酒店340家，星级酒店209家，其中五星级酒店7家，四星级酒店30家。2006、 2007两年间共有30多家国际知名酒店落户广州。 广州旅游业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。 2007年，广州市旅游业总收入798.15亿元，同比增长13.9%。2007年广州市接待