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DQ房地产公司应收款项清理工作 第3章DQ房地产公司应收款项清理工作概况 3.1 DQ房地产公司概况 DQ房地产公司为一家大型国有企业所属的房地产企业，具有国家房地产开发企 业一级资质。DQ房地产公司以房地产开发为主业，同时从事物业管理、建筑砲块生 产等业务，现有员工570人、资产总额95. 4亿元，其2012年初资产负债及所有者权 益情况如表3-1: 从上表可以看出，DQ房地产公司资产负债率较高，达到94%,其中短期借款高 达73. 4亿元，主要是银行贷款，平均年度资金利息达到4. 5亿元。资产方面，存货、 应收款项金额较大。存货金额较大主要原因是开发的创业城项目销售滞后造成，DQ 房地产公司对该项目销售没有决策权。应收款项6.83亿元，虽然相比存货而言比例 不高，但金额也比较大，且房地产公司可以控制，因此本文重点探讨应收款项的清理 工作。 目前，DQ房地产公司在建项目主要包括创业城项目、明湖花园、汇景花园、奥 林四期等，其中创业城项目规模巨大，建筑面积达到310万平米，总投资约126亿元， 是面向集团员工的改善性住房项目。完成如此大规模的开发建设任务，资金供需矛盾 十分突出，因此加快应收款项清理，及时回笼资金，对公司缓解资金紧张矛盾具有非 常重要的现实意义。同时应收款项清理工作具有投入少，收益大的特点，投入主要是 人工成本和少量的物料消耗，而产出是资金，同时减少资金成木和坏账风险，效益显 著。例如，6. 83亿元的应收款项如果能够及时收回，按现在年贷款基准利率6%计算， 一年可节省资金成本约4000万元，效益非常可观。 3. 2 DQ房地产公司应收款项清理情况 3. 2.1应收款项情况 1.应收款项构成 应收款项是指财务账面的应收账款、其他应收款等。房地产公司应收款项与一 般企业应收款项有所不同，主要是由应收贷款保证金、应收购房款以及其他应收款项 组成。 应收贷款保证金，是指房地产公司销售房屋，购房人办理公积金贷款或商业贷 款后，公积金管理中心、商业银行等机构在发放公积金贷款、商业贷款时，按合同金 额的一定比例扣留部分贷款，其目的主要是保证开发商按期办理房产相关证件，所以 只有房地产公司为购房业主办理完房产证、土地证，并且业主配合办理完他项权证作 抵押后，才能够将相关款项支付给房地产公司。本地区贷款保证金扣留比例是20%， 目前，DQ房地产公司贷款保证金5. 2亿元是多个项目累积形成。 应收购房款，主要是所销售房屋款项没有及时收回，不包括贷款部分，其中， 应收单位购房款1. 46亿元，占应收购房款总额的97%，应收个人购房款0. 04亿元， 占应收购房款总额的3%，主要是部分单位、个人购房后未按合同约定及时付款。 其他应收款项是指应收贷款保证金、应收购房款以外的应收款项。包括应收砲 块产品款、外部单位借款等。 2012年初，DQ房地产公司各种应收款项余额合计6. 83亿元，总计6645项，数 量巨大，其中：应收贷款保证金5. 2亿元，计6523项（即涉及贷款户6523户）、应 收购房款1. 5亿元，计103项，其它应收款0. 13亿元，计19项。具体构成如图3-1: 2.成因分析 经作者及所在管理部门调研后分析，DQ公司应收款项的形成现状与公司的管理 政策及执行力度密切相关，具体分析如下 一是DQ房地产公司实行的是保守谨慎财务信用管理政策，要求先款后货，即购 房业主交齐款项、或者办理完贷款手续后，销售部门才能交房，销售砌块需交款后才 能发货，因此，除了应收贷款保证金外，理论上不存在因销售产品而出现应收款项的 情况，但是在实际工作中，由于管理不规范，部分相关人员没有按政策执行，从而出 现了应收购房款、其他应收款项等。例如东湖又一城项目，2008年，在交完土地费， 一证没有的情况下，即幵始建设和销售，后因拆迁问题土地迟迟未能挂牌，导致各项 证件无法办理，销售时约定购房以参建名义先交部分款项，证件办齐后再交剩余款项， 并约定2009年末交房，但因证件一直没有办理，导致购房人多次集体上访，2011年， 在购房人只交部分款项情况下被迫交房，形成了大量应收款项；又如应收龙源房地产 公司砌块款，就是由当时砌块厂负责人擅自同意除销造成。 二是对于收款困难，存在无法收回风险的应收款项，要求及时提取坏账准备金， 计提坏账准备金后仍要加大力度清收，或通过法律诉讼追收、或通过谈判进行债权重 组，尽量减小损失；对于确实无法收回，要进行坏账核销，但实际工作中没有采取相 应措施，导致部分应收款项长期不能收回。 三是对于管理人员失职、或未遵守公司制度规定，人为原因形成的应收款项， 要求责任人限期清理，对造成损失的追究当事人责任。实际工作中，确实对部分人员 进行了责任追究，给予了一定处罚，但是也存在着责任不落实，追究不到位的现象， 这就导致一些人为原因形成