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C房地产项目开发成本管理现状分析和对策 第3章C房地产项目开发成本管理现状及分析 3.1 C项目背景介绍 3.1.1背景介绍 2006年3月22日《xx市城市总体规划（2005-2020年）》获得国务院通过。xx市 在未来的十几年中将扮演“国际港口城市、生态城市和北方经济中心”的角色。而RBD 则是在该城市规划基础上，由区政府经过科学规划、建设的现代化都市型大规模产业 园区。 3.1.2项目技术指标 坐落于xx市某区陈塘科技商务商贸区内的C项目，其四至范围是：东至内江路， 南至怒江道，西至规划路，北至三源振河科技园。相邻地块被一条10米宽的规划路分 割，占地面积约为10759.8平方米，其中地上建筑面积约为60280平方米，容积率≤ 5.6，绿化率≥25％，土地用途工业（科研用地），土地出让年限为50年，建筑限高≤ 100米。该地块为科技商务商贸区首批出让的地块，某都市型科技商务商贸区，地处某 地东部，是由某区政府统一规划，统一招商，统一实现首个大型环保科技商务商贸区， 真正实现无噪音、无烟、无污染、其四至规划范围西起洪泽路，北至大沽南路、复兴 河，东至微山路，南至珠江道，其占地面积约277.56平方米；建成后总规模将近500 多万平方米，将使几十万人的就业梦想成真。 3.1.3项目分析 1．地理位置 A5、A6地块位于环城河边；周围地铁、公交、快速路等交通网络发达，出行十分 便捷。与成熟社区相邻，文化、教育、以及周边医疗等生活配套设施非常完备。又因 处于金融街范围，毗邻高档生态居住区，未来升值潜力巨大。 2．周边配套 学校：科技大学、财经大学、13中学等 医院：第四医院、二附属医院 银行：工行、农行、招商银行等 商场：红星美凯龙、环渤海装饰城等超市：友谊路家世界超市、人人乐超市等 3．项目定位及目标客户群 C项目用地性质为工业科研用地，在房屋贷款上只能办理商业贷款，首付比例较高， 贷款利率相对也会有一定的上涨幅度，所以房屋总价款不会太高。 经过认真周密的市场调查，对潜在客户群的定位确定为是那些刚刚创业的小型企 业公司，有投资商业地产意想的个人或公司等。综合考虑这一客户群的收入、购买意 愿、购买目的等多个因素，我们将c项目户型定为以中小户型为主，尽量利用组合排 列的方式，做到户型可以随需而变，灵活拆分组合，力求达到经济合理。为兼顾商务 办公的需求，在个别楼层设计了1~2种大户型品种。在以中小户型为主要设计内容的 基础上提出了精装修的销售手段。 4．商业配套定位 首两层被设计为商业配套层，提供全天24小时的商业服务，并引入了银行系统、 邮政电信、员工餐厅、商务服务中心、高级贵宾会客厅、小资咖啡厅、超市等生活配 套服务设施。商铺主推70-280平米左右，可租可售，同时可以利用下沉式社区花园设 计将商铺首层设计位于下沉广场周围，加大空间的利用。面积配置标准如表3.1所示。 5．停车 在所有的开发项目中停车位是一项关键的问题，c项目所有车位于项目地下，地 上基本不预留车位，以争取最大的绿化空间。经过这样的设计，既满足了停车需要， 也保证的项目的绿化面积，提升了项目品质。而车位的可租可售，也可以扩大项目的盈利范围，增加了收入。 3.2 C项目成本预算 3.3 C项目成本管理内容 1．编制可行性研究报告； 2．制定项目总投资目标； 3．根据规划指标确定项目设计方案； 4．进行图纸设计； 5．审核施工图的预算，在必要的时候要及时对总投资计划进行调整；6．对招标文件中的有关投资（成本）的条款进行审查； 7．审核和分析各投标单位的投标报价； 8．评标及合同谈判； 9．当情况充分满足每个项目功能的条件下时，就可以对节约投资的潜做力进一步 考虑挖掘，可以采用价值工程的方法； 10．编制年度、季度以及阅读资金使用计划，并且控制其执行； 11．每个月进行实际值与投资计划值的比较； 12．工程付款的审核工作； 13．审核其它付款的申请； 14．把施工方案进行技术经济指标进行比较论证； 15．当审核处理施工索赔的工作时，要针对投资的计划值与现实值动态进行跟踪 比较； 16．控制设计变更是，针对变更设计的结构可靠性、经济性、使用功能与建筑造 型能否满足业主的需求进行实时跟进； 17．审核各类付款； 18．进行工程决算。 3.4 C项目成本管理工作内容 3.5 C项目成本管理中出现问题分析 3.5.1前期土地开发调查研究不深入不充分 对于房地产开发企业而言，无论规模大小在决定进行土地交易之前，都需要对拟 征土地进行成本分析研究。但很多企业往往因为时间紧迫，专业人员缺乏等客观原因 或者领导不重视等主观原因，对于土地成本的前期分析和调查研究往往流于形式或不 充分。在进行可行性分析时直接参照公司已建项目的成本套用，没有针对性的分析。 以C项目土地开发为例，在10年决