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万科金域西岭项目成本精益化管理 第3章西岭项目成本管理实施精益化管理过程 3.1万科金域西岭项目成本精益化管理概况 3.1.1万科金域西岭项目概况 万科金域西岭项目位于四川省成都市金牛区的“国宾板块”，东临茶店子客 运站和三环路，西临迎宾大道，北临金牛大道（成灌路），南临羊西线35米规 划道路，通过成灌公路、羊市街西延线与市中心相连，距离市中心距离约8公 里，公交出行方便，宗地3000米范围内，从小学到中学等教育机构星罗棋布。 项目总占地118亩，总建筑面积约40万平方米，客户定位为改善型高端客户。 项目物业形态由32-35层的高层电梯、TOWNHOUSE城市联排别墅以及4万平米商 业构成。高层、别墅和商业为分区规划建设。 高层地面以上为34层，地下两层，总高度为98.6米；别墅地面以上为三层， 地下两层，总高度10.5米，施工场地相对标高为-9.2米。基础设计情况为：筏 板基础（高层）、柱下独立基础（别墅）。结构形式为现浇砼框架及框剪，基 础采用柱下独立基础和筏板基础。根据设计图纸，墙体为页岩砌块（空心、多 孔、实心），外墙为200毫米厚多孔砖，内墙为空心砖，100与200毫米厚度不 等，分户墙体为300毫米厚度空心砖，实心砖部位为厨房、卫生间、地下室室 外（挡土墙），砌筑砂浆：地下室墙体为M5.0水泥砂浆、其余均为M5.0混合 砂浆。 3.1.2万科金域西岭项目成本精益化管理举措 1.万科金域西岭项目组织架构 有什么样的组织架构，就有什么样的作业流程，就会产生什么样的管理效 果。万科金域西岭项目组织架构示意图如下： 万科金域西岭项目有独立的成本管理部，与相关部门平级设置，突出其专 业性。在组织架构层面有效的支持了成本管理工作的开展。万科金域西岭项目 成本部门的主要职责可以用下图表示： 万科项目部对于成本管理部的职能定位是——成本管理部不是业务部门， 而是综合管理部门，所以成本管理部既是全员成本意识的推动者，也是公司经 营计划的保证者，既是规范所有部门工作并贯穿项目始终的隐形管理者，也是 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者。 在万科现在不提“设计优化”，而是强调“产品经济性”，原因就在于万科 的新成本理念认为：优化是对已经形成了的设计成果的事后改良，虽然修改图 纸或设计成果的成本相对工程期间的错误设计的整改要低得多，但只要是对既 有的设计图纸或设计成果进行不同程度的修改，仍然会导致成本，而如果这种 修改活动本来是可以避免的，那么这种成本就是无效的，仍然会或多或少地影 响项目开展的进度。万科新的“产品经济性”的理念就是在设计前与设计过程 中完成对设计结果的前置管理，保证修改和反复讨论次数的最小化，致力于提 高出图后或设计成果形成后的经济性。 2.万科金域西岭项目成本管理模式 万科金域西岭项目成本管理的链条如下，这也是万科成本管理的核心环节 之一： 以上这种模式看上去与业内的同行管理方式并没有什么太大的不同，但值 得特别注意的是，万科的成本管理不仅仅强调可研成本、责任成本、结算成本 三个环节，同时还高度关注无效成本，针对无效成本的管理正是万科成本管理 中切合成本精益化管理的重要内容，也是万科成本管理非常有特色的一个环节，17 由此决定了万科成本管理模式与其他房地产开发企业成本管理模式的很大不 同。 现阶段万科大力提倡与实行从综合考虑成本与盈利的角度，进行产品组合 选型的可行性研究成本管理方式，从设计阶段开始就尽可能地前置成本管理， 以求使成本管理在价值链前端能够发挥更多的作用，创造更大的价值。出于自 身精细化管理的要求，同时也与万科的国际化合作模式有关，今天的万科越来 越重视在可行性研究阶段进行成本管理。 万科早在2004年就开始推行无效成本管理方法，注重于通过多种方式反馈 工程项目中的无效成本，精确计算其金额并深入分析发生的原因，以求避免重 复犯错。 3.信息化工具 万科金域西岭项目使用由金蝶公司为万科度身定制的新一代信息化管理工 具EAS。通过对信息化工具的大幅改良，万科在信息化方面持续保持在房地产开 发领域的领先，并借此对工程项目的成本管理工作提供更加有效的支持。 4.知识管理 万科在成本管理领域另一值得称道的是其对知识管理的重视与取得的成 果。万科金域西岭项目依托《成本前置知识体系》、《成本缺陷手册》、《成本培 训课件》等体系化的知识平台，分别在产品经济性管理、重复错误预防、人员 培养等方面发挥着有效的作用。正是有这样的知识体系的存在，万科才有机会 有能力保障其众多的分公司专业能力水平基本保持在一个相对一致的、逐渐提 高的状态上。 5.业务外包 相对部分同行自己完成大量预结算等工作，万科走的是“专业外包”的道 路。万科金域西岭项目全面依托外部社会资源----工程造价咨询公司，进行预 结算、招投标、现场产品管理、经