CC地产项目商业计划书-高质量.docVIP

CC地产项目商业计划书 一、项目介绍 1、PG公司概况 PG公司是香港PG投资集团有限公司全资子公司，主要承担PG集团在DL地区的 房地产开发业务。PG集团1995年肇创于中国香港，是经中国香港政府批准注册成立的 国际投资集团有限公司。集团公司注册资本金港币3亿元，下属多间子公司，产业布局 涵盖房地产开发、金融投资和电子贸易。先后成功投资开发深圳仙湖苑高档住宅，海南 玉龙湾中心商住楼，深圳龙岗聚龙苑商住项目和惠州汤泉高尔夫酒店公寓等多个地产项 目。PG地产发展（DL）有限公司成立于2010年6月，注册资金4.3亿元人民币，作为 PG集团的区域子公司，主要承担PG集团在DL地区房地产开发项目的运营与管理。公 司土地储备量超过100万平米，目前在建项目16.8万平米。其地产集团在全国的投资思 路为立足于二三线城市，通过在二三线城市的城乡接合区域评估地块，经科学测算后做 为其投资决策的依据。 另外，该公司的基金管理公司业务发展方向拟定位为信托公司，通过产品打包的形 式将其在各地所投资的房地产项目列入产品模块内，通过融资的形式保障其各个项目的 资金支持，其运作思路为：①发起设立私募证券投资基金，设置优先、劣后资金，资金 配比1：2到1：5，部分资金用于购买上述信托产品；②费用：私募基金发行费1%左 右，托管费0.2%，基金管理年费1-3%。信托费用：除了给予投资人收益7-8%外，还要 付出大约1%的发行费用，3%左右的渠道费用，3%左右的中介费等；③《资产管理机构 开展公募证券投资基金管理业务暂行规定》，目前还是讨论稿。新设立的资产管理公司 无法介入信托计划的销售，但可协议购买，节约信托基金发行费及渠道费，降低信托融 资成本；④私募基金投资范围：可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、 开放式基金、央行票据、短期融资券、资产支持证券、金融衍生品以及中国证券监会规 定可以投资的其他投资品种。实际运作中，私募的投资集中在股票、交易所和银行间债 券等；⑤结论：信托计划由银行担保，无风险，仅借助其通道，发行可能性较大，费用 较低，且可从中学到较多经验。 由此可见，通过私幕及信托的推进，PG公司可最大程度规避现行政策对房地产企 业信贷收紧的制约，保障企业房地产项目在运作过程中资金需求且融资成本及风险较低。其组织结构见图2-1所示。 2、项目概况 A项目所在城市概况介绍 DL市是中国北方较为发达地区，是东北部重要的港口城市，也是东北亚重要的国 际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012年中国城市竞争力排名十一位，金 融竞争力全国排名第八，东北第一名。辖6个区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺 口、金州），3个级市（瓦房店、普兰店、庄河）和1个海岛县（长海）。总面积1.25万 平方公里，人口603万。 B区域地块规划 金州新区未来发展重心为航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、船舶配套、 汽车电子等产业集群。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂经济技术开发区 的牌子。 CC项目位于金州开发新区。随着DL政府对新区招商引资工作的大力推进，各类 名企业进驻该区，为该区的房地产发展带来较好的市场机会。 区域功能定位为保税区中心商务区，是保税区“一城、一区、一港”总体规划目标 的核心组成部分，未来发展前景不可限量。项目所在区域的土地规划见图2-2所示。 保税区填海区是由政府投资兴建，总投资超过14亿元，总规划面积500万平方米， 其核心部分功能定位为保税区中心商务区，具体细分为居住、商住混合、商业金融、工 业、仓储物流、市政设施及休闲绿地等功能，是集多功能为一体的综合性商务区。综合 商务区的兴建将有力促进保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的实现，未来发展 前景不可限量。 C中心商务区功能划分 为更好地配合保税区的发展，DL政府对该区域进行城市规划，根据统计数据，该 区域用于工业用地及仓储用地给占该区域的60%以上，而住宅用地仅为16.93%，由此 可见，自该区域内住宅用地供少于求，随着园区内各产业的繁荣发展，该区域内住宅的 销售压力不大。有关该区域的商务功能规划，见表2-1所示。 D现有业态 1．汽车4S集群店 DL汽车4S店集群位于DL保税区填海区，毗邻DL汽车码头、中央商务区，与疏 港高速相连，占地面积33万平方米，总投资15亿元人民币，全部完工后将聚集40多 家汽车4S店，年销售额超过100亿元。 DL汽车4S店集群项目，于2007年11月获批，2008年10月正式开工建设，目前 已完成项目总工程量的80%。同期还将建设汽车试车场，高标准汽车影院、汽车综合展 厅、高级商务休闲会所、高档餐厅等设施。汽车业务综合服务厅、汽车主题公园、二手车经纪公司、汽车美容服务、汽车物流、金融保险、汽车餐厅、汽车博物馆等配套服务 设施也将