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XX银行个人住房贷款逾期风险问题
第三章XX银行成都分行个人住房贷款的逾期风险问题和原因
分析
3.1 XX银行成都分行的发展历程及个人住房按揭贷款发展概述
3.1.1 XX银行成都分行的发展历程
XX银行是1992年8月经中国人民银行批准设立、1993年1月开业、1999年
在上海证券交易所挂牌上市的股份制商业银行,总行设在上海。
XX银行成都分行是XX银行在西南地区设立的一级分行,成立于2002年。十
年以来,各项业务得到了快速的发展,主要经营指标领先于区域同类股份制银行
水平。截止2010年末,分行总存款余额708亿元,其中一般性存款余额647亿
元,储蓄存款余额67亿元;总贷款余额457亿元,资产质量良好;当年实现利
润12.37亿元,人均利润300万元。存、贷款规模和利润总额均居区域同类股份
制银行之首。
3.1.2 XX银行成都分行个人住房按揭贷款发展概述
自2003年XX银行成都分行发放XX公馆的第一笔住房按揭贷款至2010年末,
XX银行成都分行的个人住房贷款余额已突破30亿元,占总贷款余额6.56%,户数
12000余户,涉及楼盘67个,2010年按揭贷款利息收益达到1.5亿元,在成都市
行业内排名第九。2003年至2007年,每年住房贷款按揭余额较上年上涨130%以
上,即使是受到08年汶川地震影响,2008年也较上年上涨13.16%。2003年成都
分行住房按揭贷款余额仅有1.2亿元,8年间增长了25倍,增速超过了成都分行
对房地产开发贷款的投放,2007年以来,个人住房按揭贷款占整个个人贷款比重
高达90%以上。
成都分行在近十年的时间大力发展个人住房按揭贷款业务,是由于此业务本
身具有的优势。从收益的角度看,个人住房按揭贷款有以下三方面的优势:
1.直接利润较高
一是住房贷款期限长,利息收入较多。个人住房贷款期限较长,成都分行平19
均发放贷款期限为17年。在较长的还款期限下,住房贷款客户的全部还款利息金
额与全部借款本金金额相近,贷款利息收入水平较高。
二是提前还款,实际长期利率短期贷款。经统计,因提前还款因素,成都分
行个人住房贷款的实际存续期限约在7至8年。其中近27%的住房贷款,申请贷
款期限在5年以上但实际客户在5年以内即结清贷款。因住房贷款有前期还款时
每期还款金额中的利息归还部分远大于本金归还部分的特点,且贷款按复利计算,
提前还款将产生至少115个BP(7.05%-6.9%)的利差,按复利计算所增加的利息
收入则大为可观。
三是当年降息,住房贷款利率次年下调。目前我们预期利率呈下降通道。而
个人住房贷款如遇利率调整,根据合同约定一般在次年1月1日后方执行调整后
的利率。因此在利率下行通道时期,在基准利率下调后贷款实际利率并未立即下
调,成都分行在当年将仍按调整前较高的利率收取利息。
2.综合收益较高
住宅房产仍是目前国内居民最具价值的家庭资产,特别是首套住房的贷款客
户,其以最值钱的资产与成都行发生业务关系后,成都分行如能锁定其资产,争
取成为客户主结算银行账户,可沉淀客户的主要结算存款资金。
3.联动效应明显
一是带动公司业务。一手住房贷款发放后,按揭贷款作为开发商的销售回款
进入公司结算账户。在目前市场形势下,按揭资金多以封闭式账户形式留存成都
分行,可有效增加成都分行的公司类存款。
二是带动其他业务。住房贷款可联动其他业务,增加成都分行贷款再销售、
理财、基金保险等中间业务的长期交叉销售机会,增加中间业务收费等。
基于个人住房按揭贷款的以上优势,多年以来,成都分行都大力发展此项业
务,然而,在高速发展的同时,XX银行成都分行住房按揭贷款管理上的问题也
在日益显露:首先,缺乏有效的职能权限制度。开业之初为迅速获得高额收益采
用的住房按揭贷款审贷不分离等违规操作依然存在;其次,作为现代化股份制商
业银行,商业化经营机制尚未完善,贷后风险监控制度流于形式,内部稽核审计
如客户提前还款的时点小于下档央行基准利率,提前还款利差将跨档计算,如放款后3年提前还款,利差
为40个BP(0.4%=7.05%-6.65%)不健全,不具备相对独立性;还有就是实行客户经理制,贷款资产质量由经办的
客户经理承担主要责任,而严格的效益考核机制让客户经理片面追求高利润高回
报,忽略住房按揭贷款中存在的风险隐患;最后,银行高管权力过于集中,对开
发贷款项目审批享有最终决定权,凭借主管判断和从业经验进行审批,随意性太
大,而开发贷款的选择失误会直接影响到按揭贷款逾期的产生。
2007年,XX花园项目由于开发商挪用按揭贷款资金投资土地储备,未按协议
要求将资金用于项目建设,直接造成了该项目烂尾,同时导致该项目按揭贷款客
户集中逾期违约。2008年,XX城按揭贷款项目,由于开发商采用诈骗的方式一房
多卖,该楼盘产权办
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