WANDA集团哈尔滨城市综合体发展策略.docVIP

WANDA集团哈尔滨城市综合体发展策略 第2章WANDA集团哈尔滨城市综合体环境分析 2.1WANDA集团2012年经营情况 2012年，WANDA集团在中国经济持续放缓，全球经济危机重重的情况下， 所取得成绩，仍然让同行所瞩目。WANDA集团在2012年总资产已达到3000亿 元，比去年增长50%；收入1416.8亿元，超额完成年计划22%，同比增长 34.8%；2012年新增持有型物业387万平方米，同比增长43%，累计的持有 物业达到1290万平方米，WANDA集团现已成为全球规模第二的不动产企业。在 2012，集团内部预测WANDA集团不动产规模会排名世界第三，但由于排名第二 的美国公司在金融危机中遇到困难，抛售大量持有型物业。所以WANDA集团提 前成为全球行业第二，净利润超过100亿元。 WANDA集团2012年商业地产收入1097亿元，超额完成计划13%，同比增 长15.1%，其中武汉项目公司收入100.1亿元，成为是WANDA集团的首家年收 入突破100亿元的区域分公司。新发展项目22个，新增土地折合楼面面积 1308万平方米，土地储备总面积5037.7万平方米。 最近两年，WANDA集团的租金额呈大幅度上涨趋势，估计2013年比2012 年仍将会大幅增长。租金收缴率99.98%，连续8年已成为全球大型不动产企 业租金收缴率第一。 WANDA集团城市综合体项目——WANDA广场2012年的总客流10.6亿人次， 若按照开业天数计算，每个城市综合体日均客流6.4万人次。在2012年上半 年日均客流增长率较低，随着新的WANDA广场的不断开业，同时中国经济形势 逐步好转，2012年下半年，WANDA广场的客流量得到了大幅提高。 2.2WANDA集团哈尔滨城市综合体外部环境分析 2.2.1政策环境分析 城市综合体是属于商业地产中的一项比较成功的模式，而商业地产属于 房地产中的一类，所以我国近年出台的房地产行业相关的政策，对商业地产 影响很大，对于WANDA集团哈尔滨城市综合体商业地产项目来说，同样影响甚 大。本文主要对2010-2013年初的政策环境进行分析。 （1）2010年政策环境2010年1月初国务院办公厅针对房地产市场 过快发展的情况举行会议，并发布了会议通知《国务院办公厅关于促进房地 产市场平稳健康发展的通知》，具体有四个方面[11]。 1）住房的不合理需求应得到有效抑制。严格执行住房类差别信贷政策。 2）在房价增长过快的某些一线城市，其住房商品的有效供给应得到增加 住宅类房地产的用地也应该随之增加，增加限价商品房及经济适用房的供应， 增大租赁性公共住房的供给量[12]。 3）一些安居性、保障性的住宅应加快建设速度。 4）房地产市场应加强监管。 会议同时要求，省级人民政府对保障性住房的建设、房价的稳定负总责 任，城市地方政府应落实好相关政策，监察部、建设部等国家级单位对此要 定期进行巡查、考核、约谈、问责。 （2）2011年政策环境自2010年一些房地产调控政策出台后，我国 的房地产市场出现比较大的变化，初步遏制了房地产上涨过快的态势。2011 年1月国务院召开常务会议，会议主要是关于调控房地产相关政策研究的。 为了巩固和扩大房地产市场的调控结果，将严加管控投机、投资性房产的购 买，使城镇居民的住房问题得到有效解决。该会议针对房地产行业出台了一 系列的相关调控措施，即“新国八条”。 1）在地方房地产市场上，地方政府要进一步落实相关的管理职责，为了 促进本地区房地产健康发展，地方政府要承担起来其责任，并各级地方政府 应依据当地城镇居民购房能力、人均收入、经济目标，使地方的房地产价格 在一个合理可接受的范围内，并制定出合理的控制目标，向社会公布。 2）地方政府要保障安居性住房工程，各地方政府的保障安居性住房工程 要多方式、多渠道保障，相关的保障覆盖范围要逐步扩大，加强保障安居性 住房工程的管理，建立健全相关退出程序，相应的住房供应要增加。 3）在税收征管方面要加强，税收政策要完善。对于个人所有不满5年的 房产转让时，要调整其应缴的税款，以销售收入的全额为计算基础，统一征 税。 4）对于住房贷款政策，要加大差别。对于一些要购买二套房产的家庭贷 款时，受款要达到总价款的60%以上，适用的贷款利率是在基准利率的基础 上浮10%以上。 5）住房用地再进入房地产市场时要严格管理。各级政府要在保障的基础 上使有效土地的供应得到增加，保障性住房要得到保障。地方各级政府要使 针对改造住房性的土地供应量得到保障。 6）不同地区的住房需求要合理引导。在一定时间内，对于一些房价过高 的一线城市和各直辖市、省会城市、计划单列市所制定的限购措施要严格执 行。 7）建立房价稳定、保障住房的约谈问责机制。如果在给定期限内没有达 到相关目标的