WANKE房地产公司投资价值分析.docVIP

万科房地产公司投资价值分析 3.万科房地产公司概况 3.1公司简介 万科房地产企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业，在1984 年创立，同时在1988年开始进军房地产的相关市场，随后在1991年公司在 深交所成功上市，是当时深交所的第二家上市公司。在公司历年的发展进程 过后，公司凭着自身的企业理念成为了我国房地产公司中最大的住宅开发销 售企业，目前公司的主要经营业务覆盖长江三角、珠三角、环潮海三大经济 圈并且还包括我国的中西部地区，总共有54个城市。最近几年，公司的每年 平均的住宅销售数量都大于六万套，在2011年度，公司的住房销售达到1082 万平米，在2012年度销售规模持续居全球同行业首位。 万科房地产股份有限公司实现的连续上涨的销售情况和相关的透明并且 正规的企业治理结构，促使投资者们都对企业的信用程度大大提高。同时万 科公司在自身的成长过程中曾分别当选《福布斯》杂志评比的“世界200家 最佳中小企业”、“亚洲最佳中小企业前200强”、“亚洲最佳50家上市公 司的排行榜；并曾数次获取《投资者关系》等世界权威平面媒体举办的最 优公司治理、最优投资者关系等奖项。 在多年的经营中，万科坚持“不围地，不梧盘，不拿地王”的经营原则； 实行快速周转、快速幵发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。公司推 出的住宅始终将目光着眼于城市中的主流需求市场，公司主要是为城市普通 家庭提供有效的住房供应。在2011年度，公司的销售情况是：144平方米及 其以下的户型所占的比例为86%。同时，公司一直秉承规范化的经营理念，不 去追求所谓的高利润，在过去几年以来公司总共缴税数量超过了 500亿元的 大关，并且每年的缴税数量都大于公司的净利润。 3.2公司定位 万科房地产公司自从其成立以来，一贯强调“健康丰盛人生”的价值观 念，公司十分看重生活和工作的协调；公司致力于为雇员营造可持续发展的 工作平台，鼓舞雇员和公司一道健康成长；主张简单的人际交往关系，致力 于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在2011年年度末，由世界著 名的人力资源公司汉威特举办的“2011年中国优秀雇主”评选中，公司被评 为全球TOP25优秀雇主，并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。 万科致力于推广行业节能减排，不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产 业化。在2011年度，公司共计申报绿色的三星项目有273. 7万平方米，是全 国共计数量的52. 9%。在2007年年度，建设部批准万科建筑研究中心成为中 国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在2009年年 度，万科公司北京假日景观工程B3号和B4号楼被授予“北京房地产优秀产 业化试点工程”的称号。同时东堯的万科建筑技术有限公司也取得了由广东 科学厅、广东财政厅、广东国税局以及广东地税局联合颁布的高新技术企业 认证证书，万科公司则是第一家被选出的高新技术性企业。2011年实现工业 化幵工面积达272万平方米。 公司致力于坚持不懈的提高产品的品质。累计到2011年年度，万科房地 产公司共计有27个工程取得“詹天佑大奖优秀居民小区金奖”，其中的天 津水晶花小区、广州的四季城、中山的城市景观工程分别取得了 “中国国家 建筑工程詹天佑大奖”。 4.万科房地产受到宏观政策的影响及其 SWOT分析 4.1宏观政策对万科的影响 4.1.1货币政策 根据颁布的相关货币政策，我们发现进入2011年以后我国政府继续紧缩 银根。2011年内人民银行进行了多次上调准备金的动作，同时与之相适应的 是将存贷基准利率也进行了一定比例的上浮。这些货币政策上的举措给万科 房地产公司带来了资金支持方面的一定压力。 但是在2011年快要结束的时候，11月底，人民银行第一次开始减少了准 备金利率。这种宏观调控行为表明国家对于市场货币政策的调控出现了一个 拐点，表明货币政策由从紧的态势有可能进入稳健的情况。此时我们可以预 计未来有可能会出现继续下调准备金率的行动，这种稳健的货币政策虽然不 能使万科房地产公司回到07年以前的情况，但是我们有理由相信此时的市场 资金供求情况可以满足万科房地产公司维持2011年的高资产负债结构。 4.1.2国五条出台的影响 国五条的基本内容是加强了住房信贷政策的差别化待遇（包括要求银行 等金融机构停止向个人进行第三套房及其以上的住房贷款的办理，同时对于 利用银行资金买入第二套住房的个人需要首次付款的比例不低于50%)，调整 了住房交易环节的缴税情况，推出了房产税等。 由以上规定我们可以看出国五条的出台是为了保证居民的民生环境，帮 助房地产市场向着健康的方向发展。从相关规定可以看出该政策对万科公司 的负面影响肯定是比较大的，其主要影响在于遏制了一部分市场上的炒房需 求。但从另一个角度去思考，在国五条实行过后，所缴纳的