W置业有限公司成本控制.docVIP

W置业有限公司成本控制 3 W置业有限公司成本控制现状分析 3.1 W置业有限公司简介及其财务评价 3.1.1 W置业有限公司简介 W置业有限公司成立于2004年1月，该公司组织机构完善，技术力量雄厚， 始终坚持“质量第一、信誉至上、打造品牌”的原则与“健康生活、真诚奉献”的发展 宗旨和目标，狠抓安全文明施工，加强施工人员的安全质量意识，不间断的对职 工进行培训以提高职工的业务水平，凭借优质的建设质量、良好的服务水平，在 房地产业逐步树立起优质的品牌。 该公司下设总经办、行政部、开发部、工程部、财务部、经营部和销售部等 部门，拥有管理、技术人员及销售人员78人，涉及工民建、建筑、结构、给排 水、预决算、房地产开发和市场营销及其相关专业，具备综合开发房地产的丰富 经验和能力。公司采用先进的设计理念、专业的施工建设、完善的配套设施和贴 心的物业管理，力求为广大消费者提供最经典的楼盘，是所在地市发展势头和社 会声誉最好的房地产开发企业之一。 3.1.2 W置业有限公司财务评价 (1)资产负债表分析 ①资产负债率反映开发项目用债权人提供资金进行经营活动的能力，并反映 债权人发放贷款的安全程度。由表3.1中的资产负债率的情况来看，W置业有限公 司的资产负债率呈现逐年递减的趋势，说明其经营活动的能力正在逐年降低。 ②流动比率反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负 债的能力。由表3.1中的数据情况来看，W置业有限公司的现金的偿还能力在之前 比较强，但是2013年2月份的比率较低，说明其在开发的项目现金回笼较少，还 不足以偿还流动负债。但是根据流动资产的数据趋势，流动资产的数量是在逐年 提高的，这就说明企业有较强的支付能力，同时企业变现的能力在逐渐提高。 ③速动比率反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力，根据表 3.1中的数据可知，截止2013年2月末公司用于偿付流动负债的能力逐渐降低，降 至行业平均值以下。 ④另外对表3.1中变化较大的无形资产进行分析：2012年末，无形资产较2011 年降幅较大，主要是将原储备的一个地块进行了开发。剩余的2315万元为另外一宗储备土地，该土地是公司2005年3月份通过招拍挂取得，用途为商住，面积为 38211平方米，对该块土地暂无开发计划。 结合当下的房地产政策可知，由于国家通过宏观调控来控制房价，使得房地 产企业正在面临着各种转型，其中尤以企业盈利模式的转变最为突出。过去的房 地产开发企业主要依靠对土地进行囤积，等待土地价值上涨这种方式盈利，如今 政策不允许，房地产企业的盈利模式发生转变，从依靠土地盈利转变为依靠最终楼盘。因此这就要求房地产企业，在控制成本的同时要提高产品的差异化，使得 自己的楼盘能够在众多楼盘之中脱颖而出，这才是房地产企业新的盈利模式。 (2)历年开发项目的成本分析 该公司从04年8月的第一个项目A项目开始，共开发建设如下楼盘，开发建 筑面积近17万平方米，所建工程合格率100%，除其中的两个楼盘外，其余项目均 已售罄。剩余项目中C二期的楼盘已销售达94%；项目D的楼盘也已销售9458平 方米，剩余部分借公司计划自主经营或对外出租。各项目的销售数据如下表所 示： 通过以上数据，对各项目的销售业绩进行评价：首先，根据利润等于收入减 去成本，得出每个项目的成本等于销售收入减去利润，再根据开发面积计算出每 平方米的成本价格，得出各项目的数据： 根据上表的数据可以看出，随着时间的推移，该公司的单位面积成本在逐年 的上升中，而成本利润率却在逐年的下降。单位成本的增加在排除物价上涨的影响之后，可能由几种原因造成，首先是土地成本的加大，国家政策的宏观调控和 土地的稀缺性造成的土地价格在逐年的攀升；其次，由于地产企业之间的竞争逐 渐加剧，房价又在政策的推动下趋缓，使得企业只能从自身降低成本来提高利润 水平。 (3)再根据近三年的销售情况做一个年度销售业绩的评价 近三年，该公司销售收入平稳，近三年销售利润率高于行业平均值，说明其 开发的房地产具有较强的盈利能力。 该公司2010年、2011年、2012年以及2013年1-2月份分别实现销售收入 16157万元、16032万元、15957万元、1591万元，近三年及即期销售收入构成如 下： 投资回报率等于年利润总额除以总投资，与行业平均值的比较，若小于行业 平均值则可行。从以上三年的投资率来看，虽然呈现的是一个逐渐下降的趋势， 但是依然是高于行业平均值的，可见项目至少还是盈利的，可是仅高于行业的平 均值有限的范围，我们都知道房地产的开发是个将大量资金长期耗费在一个项目 中的，这其中的资金成本就需要企业近可能的用利润来进行弥补，因此利润率显 然还是偏低，归根结底还是要从成本控制上来解决。 因此，为了分析公司在成本控制方面可能存在的