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中国地产私募基金发展现状及未来发展方向 　　【文章摘要】 　　随着社会主义市场经济的发展，房地产私募基金逐渐兴起，而它作为一种新型的金融产品，已经得到广大房地产开发企业的广泛关注。最近几年，复地集团、金地集团、荣盛发展、嘉凯城以及保利地产等国内知名房地产企业纷纷顺应时代发展潮流，大力发展房地产私募基金。 　　【关键词】 　　地产私募基金；现状；对策 　　当前我国市场经济的繁荣发展，带来了房地产私募基金逐渐的兴起和发展，针对这一新型的金融产品，已经受到了各大房地产开发商和国家相关部门的高度关注，那针对中国地产私募基金的发展现状和未来发展的方向，我们应该做好哪些准备呢？ 　　1 我国地产私募基金发展现状 　　自2006年7月开始，我国私募股权房地产投资基金迎来了发展的黄金时期。但是有一个现象值得我们特别关注，就我国与外国私募房地产基金的融资量以及数量来看，我国近两年私募股权地产投资基金的行业格局已经发生了突破性转变。 　　2006年7月。建设部联合其余六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；而在8月，六部委又相互联合颁布了《关于外国投资者并购境内企业的规定》。“限外令”的出现，直接改变了外资私募股权基金的收购投资路线，它们开始将股权投资战略转向参股房地产项目或者参股房地产企业。但是还有相当一部分人认为，“限外令”对控制外资投资的实际执行力有限。 　　世界性金融危机爆发后，房地产私募股权的融资金额出现了大幅度缩水，外资企业纷纷撤回投资，所持项目在金融市场上大量抛售，直接导致内资接盘。之后，国家出台了相对宽松的货币政策和财政政策，所以在2009年——2010年上半年，我国房地产私募股权基金出现了短暂复苏局面。业内人士更将2010年视为国内房地产基金的起始年。据最新调查数据显示，截至2010年，我国房地产基金公司的数量高达100多家。但是在2011年，政府加大了对房地产市场的管制，房地产企业的常规融资渠道受到很大限制。以此为背景，许多房地产信托公司、开发公司、PE公司设立了房地产基金，催生了私募房地产基金新的高峰的到来??截至目前为止，我国国内房地产基金高逾500家。 　　回顾和分析了我国房地产私募基金的发展历程，大致可以得出房地产私募股权基金的以下几个特点。第一，外资基金是我国房地产私募股权发展初期的重要推手。外资企业充分利用其在资金利用方面的突出优势，并结合具体的投资环境制订了多元化的投资方式，展示了外资企业先进的投资策略及理念。但是由于受到各种主客观因素的制约，外资企业介入的规模以及程度相当有限。第二，世界性金融危机以后，行业结构发生了巨大的变化，在一定程度上加大了内地房地产企业的资金压力。传统的融资渠道明显落后于市场需求，已经难以满足房地产企业的实际资金需求，从而进一步放大了资金结构的不合理。房地产私募之所以在最近两年取得了突飞猛进的发展，主要是由于其积极探索，善于另谋出路，从而开辟了新的发展道路。过去，房地产企业一直呼吁拓宽融资渠道，但是实际执行力却较差，而且房地产企业的创新力亟待提高。就目前情况而言，整个房地产市场呈现出病态的局面，这在一定程度上也反映了我国金融体系的不健全。 　　2 我国地产私募基金发展难点所在 　　房地产私募基金的运作主要分为三大部分，即筹资、投资以及退资。从实际执行情况而言，房地产私募股权基金的运作还存在如下几个难点。 　　2.1 缺乏专业人才作为支撑 　　基金管理人的专业技能以及工作经验对于基金的成功起着至关重要的作用。房地产私募基金要取得长远发展，就要求基金管理人具备较好的专业素质以及丰富的实战经验，同时要广泛涉猎各类知识，熟练掌握财务、法律、基金等。目前，房地产基金的管理人员一般是房地产开发企业，他们虽然掌握着相当的房地产开发知识，但是资金募集以及基金产品设计却是其软肋。房地产私募基金普遍面临复合型人才的缺乏这一难题。房地产开发企业在成立基金管理公司之初就要招聘信托公司、银行、律师事务所以及投资公司的专业业务人员。但是，目前符合要求的复合型人才却严重匮乏。 　　2.2 投资资金难募 　　房地产私募基金作为一项长期的投资项目，它的开发周期一般为3年。对于投资者来说，考虑到可能出现的基金风险，他们的投资意愿一般不高。而对于房地产开发商而言，房地产项目的限制条件较多，而且风险高，所以其一般借助券商以及银行等金融中介机构募集资金。如果自行筹集资金，要耗费较多的人力以及物力资源，而且对房地产企业的限制较多，在没有强大的关系网、良好的信用记录以及优秀的投资业绩的前提下，如何以较低的成本募集到更多的资金显得尤为关键。 　　2.3 难以找到优质项目 　　房地产企业选择正确的投资项目比经营管理显得更为重要。目前，房地产企业普遍出现疲软状态，其资产收益率明显降低，